16.06.2019     0
 

Что дает брачный договор при ипотеке


Матчасть: как соблюсти условия

Банки, в том числе и Сбербанк, благосклонно относятся к решению клиента оформить брачный договор, так как данное соглашение поможет избежать недоразумений в случае развода.

Если между супругами брачный контракт не был заключен, то вопрос будет решен согласно нормам законодательства, то есть имущество и долги по нему будут поделены пополам. Если же ипотека была оформлена до брака, то второй супруг не сможет претендовать на нее, даже если в течение многих лет оплачивал долг по взятому супругом кредиту.

Отсутствие брачного договора увеличивает риски не только заемщиков, но и банка. Как правило, при разводе оставшийся долг делится пополам. При этом не всегда оба из бывшей пары одинаково платежеспособны.

Но основной причиной, по которой требуется наличие контракта между супругами, является желание оформить ипотеку только на одного из них. Если планируется, что собственником ипотечной недвижимости будет только один из пары, наличие договора обязательно, иначе банк откажет в выдаче кредита.

Брачный договор – не дань моде, а способ защитить свои права. Наличие соглашения позволяет четко описать права и обязанности каждой из сторон.

Молодые пары, по причине того, что надо где-то жить, часто берут квартиры в ипотеку, и в процессе её погашения пробуют себя в семейной жизни. Но ранние браки имеют свойство распадаться, и чтобы человек имел возможность использовать потраченное время с выгодой для себя, у него есть право вместе с полученным опытом забрать и часть своих денег, которую вложил в квартиру лично он или она.

Кроме того, если после развода бывшие супруги захотят не продавать квартиру сразу, а погасить ипотечный кредит, если например, он был выдан на выгодных условиях, величина остатка по кредиту, а также процентной ставки тоже будет зависеть от размеров долей каждого из них.

Плюсы этого документа очевидны:

  1. Во-первых, он даёт уверенность, что в случае, если любовь уйдет, будет шанс начать всё сначала с другим человеком.
  2. Во-вторых, средства, вложенные в квартиру, не пропадут даже частично.
  3. В-третьих, после развода банк может повести себя странно и возложить ответственность только на одного из кредитуемых, если второго невозможно найти. Типичный пример: после развода муж уехал в другую страну, а жена встала перед выбором — либо оплачивать всю квартиру целиком, либо отказываться от ипотеки в судебном порядке. Естественно, что одна она кредит не потянет, поэтому скорее всего банк просто вернет ей деньги, которые она внесла, продав при этом квартиру.
  4. В-четвертых, довольно часто бывшие супруги, чтобы не терять время и деньги даром, поступают следующим образом: они покидают квартиру, в которой жили вместе, возвращаясь при этом к родителям или снимая что-нибудь по дешевле, а взятую в ипотеку собственность сдают в аренду. Затем эту квартиру они смогут продать и купить себе подешевле. Таким образом существенная часть кредита гасится сама собой. Однако здесь тоже есть нюанс. Без брачного договора сумма ежемесячной арендной платы, которую будут платить квартиранты пойдет к разведенным в равных долях, что может быть не справедливо, если до развода средства вносились не поровну.

Помимо этого, у брачного договора есть еще много преимуществ.

К первому этапу следует подойти особенно тщательно, поскольку он является определяющим. Необходимо продумать ситуацию в нескольких плоскостях:

  1. Финансовый вопрос. Нужно четко прояснить, кто сколько сможет и будет платить по кредиту и за первый взнос. Если в какие-то периоды суммы взносов будут меняться, это также должно быть расписано, чтобыв случае развода была возможность делить деньги пропорционально.
  2. Характер распределения имущества после предполагаемого развода. Каким образом супруги хотят делить совместно нажитое? В зависимости от того, кто сколько вложил, в любом случае поровну или в любом случае большая часть должна достаться жене? Это нужно уяснить раз и навсегда, потому что после нотариального заверения документа отменить его уже не получится.
  3. После определения перехода долей в общем случае, необходимо выбрать условия, при которых эти доли будут изменяться. Сюда можно отнести проявление супружеской неверности, рукоприкладство и другое, на усмотрение супругов.
  4. Нужно записать все пункты на бумагу в черновом варианте, чтобы ничего не забыть.

На втором этапе нужно правильно составить соглашение. Ни один суд не примет даже самый грамотно составленный договор, если он неправильно называется. Согласно законодательству, а именно — гл.8 ст. 40 Семейного Кодекса РФ, данный документ называется «Брачным договором», не контрактом, а именно договором, что очень важно.

К телу договора предъявляются менее строгие требования, однако в нем должны быть указаны все необходимые для описания ситуации данные. Грамотно составленный документ с соблюдением формы поможет существенно упростить судебные процессы.

В бланке необходимо указать следующее:

  • Полные паспортные данные бракосочетающихся.
  • Вышеизложенные условия контракта.
  • Дату вступления в силу, при отсутствии которой ею будет считаться день бракосочетания.
  • Ссылку на договор ипотечного кредитования и его номер.
  • Подписи сторон.

3

Поход к нотариусу

По закону брачный контракт должен быть обязательно заверен нотариусом, поскольку именно эта процедура лишает документ обратной силы. Он должен лично убедиться в дееспособности сторон, после чего оспорить контракт будет практически невозможно.

По завершении 3-го этапа процедура заканчивается, а регистрировать договор в регпалате, и уплачивать за это налог не требуется. Но работу нотариуса оплатить придется, в соответствии со ст. 333.24 НК РФ величина налога на заверение составляет 500 рублей.

Помимо основной функции, нотариус может помочь с составлением документа, но эта услуга не бесплатна. В среднем, по Москве и области это обойдется в 8 — 10 тысяч рублей.

Оформление ипотеки с материнским капиталом – распространенное явление, это дает возможность устранить приличную часть долга разово. Положенные матери от государства 453 тыс. руб. допускается пустить на первый взнос по ипотеке или для погашения ранее взятых сумм.

Когда в брачном договоре основным владельцем ипотечной квартиры указан один супруг, на которого она оформлена, это не значит, что речь идет обо всех квадратных метрах. Его претензии распространяются только на часть, оплаченную из личных денег, исключая средства по маткапиталу.

Что дает брачный договор при ипотеке

По ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» материнский капитал используют для выплат по ипотеке. Но купленное таким образом жилье записывается на родителей и детей.

По закону положено выделить долю, обозначенную как «приобретенную на деньги материнского капитала». Самого размера  законной доли в квадратных метрах нет, поэтому ее устанавливают по соглашению сторон.

Причем каждый из супругов может безвозмездно отказаться от нее в пользу другого, за исключением долей, предназначенных несовершеннолетним детям. Именно для этого и требуется заключить брачный договор, чтобы заранее согласовать моменты разделения, а также то, кто остается законным представителем ребенка. Родитель до 18 лет должен «охранять» имущество (доли в ипотечной квартире) до возраста дееспособности малыша.

Важно! Отсутствие документа предусматривает разделение ипотечного жилья по 14 части мужу и жене, если детей двое. Когда их больше, выделяются доли на всех в равных частях. Если экс-супруги хотят перетянуть одеяло на себя и забрать больше квадратов, то по суду присуждают каждому долю, соответствующую их личному материальному вложению.

Образец брачного договора в отношении ипотечного займа можно найти в Сети, но лучше – обратиться к нотариусу. Нельзя предусмотреть все нюансы, с которыми придется столкнуться супругам за 25 лет семейной жизни. А именно на такое продолжительное время обычно берут ипотеку. По ст. 22.1 НК РФ заверить договор стоит 500 руб.

Для банка наличие созаемщика является выгодным условием. Это снижает риски появления задолженности при потере платежеспособности заемщика. Поэтому банки неохотно идут на выдачу ипотечного кредита одному человеку, но это возможно при соблюдении некоторых условий:

  • Высокий уровень дохода заемщика. Этому условию уделяется особое внимание, так как при покупке квартиры в ипотеку супругами учитывается их совокупный доход, а в случае оформления займа на одно лицо – его доход должен быть достаточным для внесения ежемесячной платы.
  • Брачный договор. Обязательно должен быть заключен брачный договор, регламентирующий права заемщика и его супруга (супруги) в отношении приобретаемой квартиры (узнать о том, как составить брачный договор для ипотеки, а также посмотреть образец контракта, можно здесь).
  • Наличие официального трудоустройства.
  • Идеальная кредитная история.

Зачем это нужно?

Причины получения ипотеки одним из супругов могут быть самые разные:

  • Плохая кредитная история мужа или жены, которая может привести к отказу банка в одобрении заявки.
  • Люди состоят в официальном браке, но не проживают вместе и не ведут совместного хозяйства.
  • Когда один из супругов категорически против участия в ипотечном кредите.

Что дает брачный договор при ипотеке

В правильно составленном договоре должны быть указаны следующие пункты:

  1. Кто будет собственником имущества.
  2. Кто из супругов вносит первоначальный взнос.
  3. Наименование кредитной организации.
  4. Может ли совместное имущество выступать в качестве дополнительного залога при ипотеке.
  5. Устанавливается режим раздельной собственности в отношении квартиры. Залоговая квартира становится собственностью только супруга-заемщика, а второй не может на нее претендовать при разводе.
  6. На ком из супругов лежит обязанность по внесению ежемесячных платежей.
  7. Источник средств для погашения платежей.
  8. Обязательства по выплате залога несет только супруг-заемщик, а другой освобождается от каких-либо финансовых обязательств перед кредитором.

Брачный договор при ипотеке во время брака и после развода

Практически все российские банки требуют от супруга/супруги заемщика заключения договора поручительства или подписание кредитного договора в качестве созаемщика. В итоге он имеет не только права на приобретенную недвижимость, но и несет ответственность перед банком за своевременное погашение задолженности.

Если супруги не могут договориться, а брачного контракта нет, то раздел собственности и долга происходит по решению суда. Наличие же контракта дает возможность избежать судебных споров.

В брачном договоре могут быть прописаны отдельные положения, которые регулируют погашения ипотеки, оформленной до брака, и права обеих сторон на недвижимость. Например, может быть предусмотрено, что:

  • заемщик погашает ипотеку из собственных средств, а в случае расторжения брака квартира остается в личной собственности. Вторая сторона, подписывая контракт, дает согласие на это. Поэтому даже после предоставления доказательства своего финансового участия в погашении долга, получить долю в имуществе будет крайне сложно;
  • стороны договариваются о совместном погашении кредитной задолженности и оговаривают долю, которую каждый получит на случай развода.

Брачный контракт защищает первоначального собственника и заемщика от притязаний другой стороны, если она не принимала участия в погашении ипотеки, но заявляет о своих правах на недвижимость. В свою очередь, для второй стороны такой документ является гарантией соблюдения ее прав на имущество, если она внесла личный финансовый вклад в оплату кредита.

На этот вопрос можно ответить, что всегда. Заключая брак, никто не может быть уверен, что он не закончится разводом и долгими судебными разбирательствами при разделении совместно нажитого имущества и долгов. Но есть ситуации, когда вопрос о заключении такого соглашения стоит особо остро. Можно назвать следующие ситуации:

  1. Один из супругов против оформления кредита. В такой ситуации договор необходимо заключить еще до подачи заявки и предъявить его в банк. Кредитору будет понятно, что супруг или супруга потенциального заемщика не несет никаких обязанностей и не имеет прав в отношении недвижимости и ипотеки.
  2. В оплате ипотеки участвуют родители одной из сторон. Самая распространенная ситуация, когда родители дают деньги на оплату первого взноса и хотят защитить свой вклад от претензий второй стороны. В договоре может быть прописано, что заемщик на случай развода получит долю больше на размер, соизмеримый с суммой первого взноса.
  3. Один из супругов имеет негативную кредитную историю или другие правовые проблемы. Банк может отказать в ипотеке, если муж или жена заявителя имели ранее проблемные кредиты, имеют проблемную задолженность на момент оформления ипотеки или другие вопросы, связанные с репутацией. Договор демонстрирует банку, что ответственность за погашение ипотеки несет только заемщик. Но стоит помнить, что в такой ситуации доход второй стороны также не будет учтен.
  4. Стороны договорились, что при разводе квартира переходит одному из супругов, а вторая сторона обязуется не выдвигать претензий на совместно нажитое имущество.
  5. Покупка квартиры – личное желание одного из супругов, и она не будет использоваться в семейной жизни. Например, жилье предназначено для детей от первого брака, проживания родителей или иных личных целей.

Материнский капитал может использоваться как для погашения ранее взятой ипотеки, так и в качестве первого взноса при оформлении новой. Согласно ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», недвижимость, которая была приобретена с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность обоих родителей и всех детей.

Что дает брачный договор при ипотеке

Если брачным договором предусмотрено, что недвижимость принадлежит тому лицу, на которое она оформлена, а вторая сторона обязуется не претендовать на нее, это будет распространяться только на ту часть жилья, которая была приобретена за личные или кредитные средства, при условии, что они погашались не материнским капиталом.

Между тем законом регламентируется лишь необходимость выделения доли, а ее размер устанавливается по согласованию сторон, причем любая из них может от нее отказаться (за исключением несовершеннолетнего, в лице его законного представителя). Поэтому такое распределение может быть также предусмотрено брачным контрактом.

Если договора нет, то распространенной является практика, что супругам присуждается по ¼ жилья при условии, что детей двое. Если же их больше, то соответственно всем членам семьи в равных долях. Если бывшие супруги не могут договориться о разделе оставшейся части, она делится в соответствии с личными финансовыми вложениями.

Если бывшие супруги придут к решению о заключении брачного договора после расторжения брака с целью урегулирования вопросов, касающихся ипотечного долга и недвижимости, то им это не удастся. В Семейном кодексе РФ четко указывается, что такой документ может быть заключен исключительно до или во время брака.

После развода вопрос регулируется на основании норм действующего законодательства, взаимных договоренностей или в судебном порядке. Если стороны решили, что по каким-либо причинам целесообразно заключить именно брачный контракт, то его лучше его подписать и нотариально заверить до подачи заявления о разводе.

Что дает брачный договор при ипотеке

Если брачный контракт составляется специально для регулирования вопросов ипотечного кредита и предполагаемого раздела имущества, то в нем целесообразно осветить следующие вопросы:

  1. доля каждого из супругов при внесении первого взноса;
  2. обязанности каждого по погашению ежемесячного платежа и других сопутствующих расходов;
  3. обязанности сторон по вкладу в дальнейшее улучшение жилищных условий, например, в ремонт;
  4. ответственность каждого из супругов при невыполнении взятых на себя обязательств по погашению ипотечного кредита;
  5. разделение имущества в случае развода (часто указываются разные варианты в зависимости от причины расторжения брака);
  6. порядок изменений доли ответственности и распределения имущества при использовании материнского капитала для погашения ипотечного кредита.

Важно! Созаемщик должен исполнять обязательства основного заемщика во время отказа либо невозможности погасить его задолженность самостоятельно.

Можно ли составить брачный контракт после развода для того, чтобы разделить ипотеку? Это нельзя сделать согласно ст. 41 СК, желательно предусмотреть все в договоре, подписанном в брачном соглашении. В отдельной его части может предусматриваться имущественный раздел и ответственность по долговым обязательствам при расторжении брака.

Делить ипотеку при бракоразводном процессе — продолжительный и сложный этап, наличие брачного контракта его упрощает.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните на бесплатную горячую линию:

8 800 350-13-94 — Федеральный номер

8 499 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 812 425-64-57 — Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Не все знают, не будет ли такой контракт вариантом злоупотребления правами. Брачный договор на квартиру в ипотеке может оказаться сознательным способом избежать ответственности, особенно, когда все ликвидное имущество по нему переоформляется на одного супруга, а второй оказывается с задолженностью и угрозой банкротства. Ему потребуется воспользоваться статье 170 ГК РФ, в которой описывается такое понятие как мнимая сделка.

Соглашение, которое заведомо заключалось с целью уклониться от выполнения обязательств, является ничтожным. Требования о вынесении такого судебного решения может предъявить в суд заинтересованное лицо, то есть кредитор. Исковая давность составит три года. Практика в этих ситуациях пока не сложилась однозначно, все будет зависеть от позиции конкретного судьи.

Брачный договор при ипотеке

Брачный контракт, как и любой другой документ, можно оспорить и расторгнуть по законам РФ.

Брачный договор недействителен, если:

  • документ не заверен нотариально;
  • одна из сторон договора не является дееспособной;
  • один из супругов подписал документ под давлением;
  • в договоре прослеживается явное ущемление прав одной из сторон.

Закон предусматривает также варианты одностороннего расторжения договора:

  1. Один из супругов скончался.
  2. Один из супругов признан судом недееспособным.
  3. При наличии судебного постановления о факте пропажи без вести одного из супругов.

Как поступить, когда супруг уклоняется от исполнения обязанностей по договору? В этой ситуации второму супругу необходимо погасить всю сумму задолженности банку самостоятельно и уже потом выяснить отношения со своей второй половинкой в суде.

Процедура заключения брачного контракта состоит из 3 этапов: определение условий, грамотное составление и заверение у нотариуса. При этом оформить его можно в любое время до расторжения брака.

Если пара позаботилась о нем до момента узаконивания своих отношений, договор вступит в силу непосредственно в день бракосочетания в ЗАГС-е, или в любое другое время после него, если это оговорено в документе. Договор может быть также составлен и после брака, но его действие будет распространяться только на время от его заключения до развода.

Что касается периода после расторжения уз, семейный кодекс запрещает составлять какие бы то ни было брачные контракты в это время.

В данном вопросе следует руководствоваться четырьмя основными законодательными актами — это:

  1. Федеральный Закон об ипотеке.
  2. Гл. 23.3 Гражданского Кодекса РФ — «об обязательствах».
  3. Гл.9 Семейного Кодекса РФ и ст. 24 Гражданского кодекса — об имущественных обязанностях.
  4. Глава 8 Семейного Кодекса РФ — » Договорный режим имущества супругов». В нем 4 статьи, с 40 по 44, в которых изложено все по существу брачных контрактов.

Хотите взять ипотеку, готовьте брачный договор 0

По Федеральному закону о поддержке семей, имеющих детей, покупка недвижимости в ипотеку может сопровождаться использованием материнского капитала. При этом недвижимость, приобретенная на эти деньги должна делиться поровну между всеми собственниками, включая детей, которые становятся правообладателями в автоматическом порядке.

Преимущества и недостатки

Преимущество брачного договора очевидно. он четко регламентирует все финансовые и имущественные права и обязанности супругов. Это существенно упрощает разделение имущества при разводе. Также это может быть единственным вариантом оформления кредита, если второй супруг против этого.

В то же время, если один из супругов берет на себя личную ответственность за погашение ипотеки, при расчете максимальной суммы кредита будет учитываться только его доход. Расходы же могут быть рассчитаны исходя из полного состава семьи. В итоге заемщик может получить меньшую сумму на покупку жилья, чем он планировал.

  • порядок уплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту;
  • порядок выплат в браке и после развода ежемесячно;
  • в каких долях одна из сторон занимается оплатой коммунальных услуг, ремонта и выплатой ипотечного кредита, страхованием рисков банковского учреждения;
  • у кого и в каких долях будет в собственности жилплощадь;
  • способность одной из сторон компенсировать ипотечные выплаты другой стороне при расторжении брака;
  • изменения данных условий при рождении нескольких (или одного) детей.

В каких случаях обязательно следует заключить

Поскольку этот документ дает неоспоримые преимущества практически всегда, заключать его рекомендуется во всех случаях без исключения. Однако зачастую люди избегают даже самой темы брачного контракта, потому что:

  1. Уверены, что их любовь вечна.
  2. Боятся осуждения родственников и сплетен по поводу сомнений в чувствах.
  3. Просто по неопытности не задумываются о последствиях.

Но если супруг или родственники упорно противятся его заключению, для них можно привести следующие аргументы:

  • Если супруги не хотят верить в возможность развода, переубедить их, к сожалению, не получится. Однако важно помнить, что брачный контракт полезен не только для разводящихся, но и приносит выгоду в процессе семейной жизни. Например, заранее устанавливает, кто сколько должен платить и помогает распределить обязанности.
  • Разница в заработной плате. Даже если супруги не разведутся и чувства не пройдут, но на семейном совете встанет вопрос о продаже квартиры, решающий голос должен быть за тем, кто внес за неё больше денег.
  • Если ипотека берется до вступления в брак, условия до и после у банка будут разными. Обязанности сторон также будут различаться, и в случае развода, средства, внесенные до вступления в брак будут возвращены пропорционально вложениями, а после брака — поровну.
  • Если молодые покупают квартиру не сами, а вскладчину на родительские средства, между родителями жениха и невестки могут произойти разногласия — это нормально, ведь любви между ними нет. Кроме того, всегда есть риск, что одна из сторон утратит платежеспособность, и деньги придется делить.

Может ли банк признать брачный контракт недействительным

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. В этом случае дальнейшее разделение имущества производится на основании норм действующего законодательства. Также договор может прекратить свое действие, если одна из сторон не выполняет взятые на себя обязательства. При этом, согласно статьи 46 Семейного Кодекса РФ, заемщик обязан известить кредитора о прекращении действия договора.

Если он этого не осуществляет, то несет личную ответственность перед банком в независимости от содержания договора. Банк имеет право потребовать внести изменения в кредитный договор или потребовать досрочное погашение задолженности, если расторжение брачного договора ведет к ухудшению положения кредитора.

Что дает брачный договор при ипотеке

Брачный контракт не является 100% гарантией защиты интересов обеих сторон, так как в его содержании невозможно предусмотреть все события, которые могут произойти в будущей семейной жизни. Но, тем не менее, его наличие увеличивает шансы расстаться более цивилизованно, без длительных судебных разбирательств, если брак все-таки попадет в печальную статистику.

Если у вас имеются какие-либо вопросы или вам требуется квалифицированная помощь в составлении брачного договора на ипотечную квартиру, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Как составляется брачный контракт при ипотеке

Составить брачный контракт  к нотариусу приходят оба заемщика на основании п. 2 ст. 42 СК РФ. Так как речь идет об узком вопросе, стороны обсуждают только моменты, касающиеся ипотеки. В законе прописан имущественный режим выплат для каждого супруга с учетом их личного материального положения.

В договоре должны быть пункты:

  • какой банк дает ипотеку (к прим: в Сбербанке, адрес, реквизиты);
  • кто будет записан собственником;
  • выступает или нет совместно нажитое имущество в качестве залога по ипотеке;
  • кто вносит первый взнос (маткапитал, личные добрачные сбережения, средства от продажи имущества, либо поровну).

Важно! Если устанавливается режим

раздельной собственности

, то квартира, находящаяся в залоге, остается у того, кто выступает заемщиком. Второй супруг не получает ее при расторжении брака.

Обязательно прописывают, кто из супругов будет вносить ежемесячный платеж, из каких средств. По выплате залога долг лежит только на ответственном заемщике. Если муж (жена) не являются вторым заемщиком, на нем нет обязательств по ипотеке.

Покупаем недвижимость

Во время брака при плохой кредитной истории один из супругов не может выступать как владелец доли в квартире по ипотеке, быть заемщиком. Поэтому все выплаты лягут на плечи второго супруга, но если «некредитоспособный» готов платить за часть жилья, это прописывается в брачном договоре, а также определяется доля, идентичная его личным затратам.

Наши эксперты знают ответ на ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация

Желаете узнать, как найти решение

вашей проблемы

? Спросите об этом нашего юриста по

форме

. Это

бесплатно

, быстро и удобно!

или по номерам телефона:

Брачный договор при покупке в квартиры ипотеку может иметь любую форму и содержание. Нотариальные конторы, как правило, предлагают уже готовый вариант.

Важно! Заключение брачного контракта избавляет от страхования созаемщика, что позволяет сэкономить значительную сумму денежных средств.

Предлагаем ознакомиться:  Образец акта на передачу материальных ценностей при увольнении — Адвокатский клуб

Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector