21.06.2019     0
 

Договор аренды муниципального имущества без проведения торгов


Важные особенности договора аренды с государственными и муниципальными органами

дата и место подписания

3.1. Арендатор обязан принять от Арендодателя, а Арендодатель передать Арендатору Имущество во временное пользование по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты регистрации Договора в Комитете по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области.

3.2. При перезаключении Договора на новый срок акт приема-передачи не оформляется.

3.3. Арендатор не позднее чем за один месяц до окончания срока действия Договора письменно сообщает Арендодателю о предстоящем освобождении Имущества. Арендатор передает Имущество Арендодателю по акту приема-передачи не позднее пяти дней со дня окончания срока действия Договора в том состоянии, в котором его получил, с учетом естественного износа вместе со всеми произведенными в объекте неотделимыми улучшениями.

3.4. По окончании срока Договора либо при его досрочном расторжении Арендатор вправе изъять из Имущества произведенные им улучшения, которые могут быть отделены без вреда для Имущества.

Договор аренды муниципального имущества без проведения торгов

К Договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью: Приложение 1 «Расчет арендных платежей».

Приложение 2 «Акт приема-передачи Имущества».

Приложение 3 «Кадастровый паспорт Имущества».

В обязательном порядке для аренды муниципального имущества следует пройти специальную процедуру. Более того, предполагается необходимость помнить об определенных ограничениях. В большинстве случаев торги должны быть проведены, но в некоторых случаях обстоятельств для проведения торгов не предполагается.

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135).

  • Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
  • Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

  • Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
  • Установлен точный размер арендной платы.
  • Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

Проводки

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

  • ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
  • ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
  • ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
  • ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
  • ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
  • ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование ______ (нежилое помещение, здание, сооружение) (далее — Имущество) общей площадью ______________ кв. метров, расположенное по адресу: ______

в соответствии с кадастровым паспортом, составленным _______ (указать орган

технической инвентаризации) по состоянию на «___» ________________ ____ г.,

который является неотъемлемой частью Договора (в случае заключения Договора

на срок не менее одного года).

Технические характеристики и иные сведения об Имуществе указаны

в техническом паспорте, составленном ___________ (указать орган технической

инвентаризации) по состоянию на «__» ____________ ___ г.

Характеристики Имущества приводятся в акте приема-передачи. Акт приема-

передачи подписывается Сторонами и является неотъемлемой частью Договора.

1.2. Имущество передается для использования в целях __________________.

1.3. Имущество находится в муниципальной собственности Солнечногорского муниципального района и имеет реестровый номер N ___________. Свидетельство о государственной регистрации права собственности ____________ (указывается в случае, если Договор заключается сроком на один год и свыше).

Нюансы оформления

Торги (реальные и электронные) должны проводиться в виде аукциона, конкурса или в другой форме, которая изначально определяется законодательством (пункт 4 статья 447 ГК РФ).

При этом главное различие форм предполагается, что на аукционе участники состязаются только в цене. На конкурсе состязание должно проводиться на основе нескольких условий, соответствие которым определяется конкурсной комиссией. Законодательство всегда определяет правила проведения торгов, после которых появляется возможность для заключения договора об аренде муниципального имущества:

  1. На самом начальном этапе происходит извещение о проведении конкурса или аукциона.
  2. Разрабатывается вся документация, которая в дальнейшем будет определять особенности проведения мероприятия.
  3. Предполагается подача и рассмотрение заявок.
  4. Затем проводится основной этап в форме торгов.
  5. На основе результатов процедуры оформляется соглашение с выбранным лицом.

Нужно отметить, что извещение должно содержать в себе обязательную информацию, которая определяется пунктом 3 статьи 448 ГК РФ. Итак, какие сведения должны быть определены в извещении для каждого участника запланированного мероприятия:

  1. Время, место, форма торгов.
  2. Предмет запланированного мероприятия.
  3. Обременения относительно реализуемой недвижимости.
  4. Порядок проведения мероприятия.
  5. Начальная стоимость муниципального имущества.

Организатор торгов может устанавливать только те требования к участникам, которые изначально предусмотрены законодательством РФ. При этом все законодательные требования должны быть соблюдены в обязательном порядке.

После завершения конкурса аукциона предполагается подписание договора между победителем и организатором, причем изначально подписывается протокол о результатах, образец которого также определен законодательством (пункт 6 статья 448 ГК РФ). Протокол, для которого используется определенный образец, обладает юридической силой договора.

Договор аренды муниципального имущества без проведения торгов

Договор, который заключается на основе торгов, предполагает заключение только путем проведения мероприятий, обладает первоначальными условиями, поддающимся корректировке. При этом изменения не должны оказать влияние на существенные условия, в том числе на цену объекта.

Предлагаем ознакомиться:  Сбербанк оформление на работу

Внимание! С 12 июня 2012 года организатор аукциона должен заключить договор с лицом, которое подало единственную заявку на участие в мероприятии. При этом соглашение будет оформлено, только если все условия соблюдены, и лицо может быть достойным претендентом для аренды муниципального имущества.

2. СРОК ДОГОВОРА

2.1. Срок Договора устанавливается с «___» _______ ___ г. по «___» _______ ____ г.

2.2. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке в случаях, предусмотренных законодательством. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны пришли к соглашению, что условия настоящего Договора применяются к их отношениям с даты, указанной в п. 2.1 Договора.

Если Договор заключен на срок менее года, он считается заключенным с даты, указанной в п. 2.1 Договора.

2.3. Окончание срока Договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушение.

Кто может участвовать в торгах

Важно! Пункт 2 статьи 448 ГК РФ определяет полный перечень участников, каждый из которых должен соответствовать определенным требованиям. Участником может быть юридическое лицо, вне зависимости от того, какой организационно-правовой формой собственности определяет. Кроме того, в мероприятии может участвовать физическое лицо или индивидуальный предприниматель, если обладает интересом к оформлению договора аренды.

Правила проведения мероприятий в обязательном порядке определяют требования ко всем участникам торгов, условия допуска к участию в конкурсах, аукционах, документы, которые должны быть представлены для того, чтобы стать участником процедуры отбора. Заявитель должен не только подать документы, для которых используется определенный образец заполнения, но и гарантировать достоверность предоставляемой информации. Если сведения предоставляются недостоверные, заявитель должен быть отстранен от конкурса или аукциона, вне зависимости от этапа мероприятия.

Как изменить арендную плату

Проводки

Отметим, что в постановлении есть ряд разъяснений, которые говорят о случаях, когда установка и регулирование арендной платы может осуществляться муниципальными и государственными органами. Однако договоры, заключенные до выхода данного законодательства сохраняют силу на прежних условиях.

А вот если договор аренды муниципального имущества был заключен уже после вступления указанного закона в силу, то за определение арендной платы отвечает специальный уполномоченный орган на основании этого закона. Но есть некоторое исключение! Если договор на аренду муниципального имущества был заключен традиционным путем, то есть с проведением торгов, то размерность арендой платы регулировке не подлежит.

Бывают ситуации, когда предоставление регулирования отдается сторонам.

Такая корректировка должна осуществляться на основании публично-правовых актов. При этом изменение выплат производится автоматически, а заключения дополнительного соглашения и государственной регистрации не требуется.

Что касается исключений то, если в договоре прописаны какие-либо условия, которые нарушают порядок, установленный положениям данных публично-правовых актов, то считается, что арендатор и арендодатель отдают приоритет корректировки этим условиям. Такая формулировка может быть не совсем понятна, поэтому приведем конкретный пример.

Рассмотрим ситуацию, когда стороны решили согласовать условие об регулировании арендной платы в соответствии с формулировками публично-правового акта. Но при этом в договоре было прописано дополнительное условие о корректировки арендной платы. Если в этом случае будут расхождения по регулированию, то приоритет отдадут условию прописанному в договоре.

Торги по банкротству — Подводные камни и мошенники

Согласно законопроекту Пленума ВАС предусматривается и порядок изменения арендной платы в случаях ели арендатор не доволен изменениями со стороны арендодателя. Так, суды могут отказать во взыскании собственником имущества платы, которая превышает усредненные рыночные показатели соответствующего региона.

При этом необходимо установить и доказать, что увеличение арендной платы произошло непропорционально изменению средних ставок на рынке, которые уплачиваются за похожий объект данного региона в рассматриваемом периоде.

Это разъяснение касается случаев, когда арендодатель при отсутствии муниципального и государственного регулирования может в одностороннем порядке на основании договора корректировать плату.

Отказ удовлетворить требования арендодателя регламентируется положением, приведенным гражданском кодексе РФ, согласно которому запрещены действия граждан и организаций, осуществляющиеся с намерением причинить вред другим лицам и злоупотребление предоставленными правами.

Что касается доказательств в судебном порядке, то их предоставлением должен заниматься арендатор, как заинтересованное лицо. Иногда это отнимает много времени и сил, поэтому постарайтесь урегулировать отношения с арендодателем самостоятельно. Ну а если ничего не получится, то обращайтесь в суд.

Регулирование отношений

Право преимущества предыдущего арендатора на заключение договора на новые сроки без проведения торгов предусматривается законом №135 ФЗ7. Сразу отметим, что нормы прописанные в данном правоустанавливающем документе не осуществляют регулирование отношений между собственником имущества и арендатором. В частности нет описания правовых последствий в случае, когда арендатор продолжает пользоваться муниципальным имуществом после окончания срока договора.

Однако эти пробелы устраняются положением дополнений, выпущенных Пленумом ВАС (пункт 4.1). При наличии выше описанной ситуации арендатор должен обеспечить предоставление новых арендных выплат на основании пунктов договора, регламентирующих данную ситуацию.

Конечно, бывают разные ситуации и, если арендатор вынуждено нарушил условия договора, но при этом на протяжении всего его действия выполнял свои обязательства добросовестно, то у него есть возможность заключения нового договора с этим же арендодателем.

Так, в случае заключения сделки с этим же собственником без проведения торгов и при условии, что новая арендная плата будет выше предусмотренной предыдущим договором, арендатор должен выплатить получившеюся разницу.

Понятно, что в этом случае арендатор терпит убытки, но эта хорошая возможность остаться в отношениях с арендодателем. К тому же убытки, связанные с переездом на новое место будут на порядок выше.

Нужно отметить, что цель проведения торгов для того, чтобы состоялись отношения, в большинстве случаев оказывается оправданной. Например, отсутствует возможность для того, чтобы отказаться от торгов для определенных объектов. Аукционы и конкурсы являются обязательными, если соглашение между сторонами предполагает не только то, что будет использован стандартный образец, но и возможность оперирования важными законодательными аспектами:

  1. Земельный кодекс РФ.
  2. Лесной кодекс РФ.
  3. Водный кодекс РФ.
  4. Законодательство о недрах и концессионных соглашениях.

Договор аренды муниципального имущества без проведения торгов

Вопрос о расторжении договора оказывается важным, если отмечаются серьезные нарушения законодательства. Более того, при расторжении может быть применен оперативный режим. Все аспекты, которое включает в себя соглашение, законодательные нормы, должны быть использованы в обязательном порядке.

Если вопрос о расторжении отсутствовал, присутствует возможность заняться проведением процедуры по продолжению арендных отношений. В этом случае арендатор может заключить договор, образец которого является стандартным с личными дополнениями.

При заключении нового договора нужно не только использовать классический образец, но и знать о том, что в обязательном порядке требуется указание размера арендной платы и минимального срока. Для того чтобы продлить арендные отношения, необязательно заключать новый договор, ведь можно использовать прежний образец и возобновить юридическую силу документа.

Предлагаем ознакомиться:  Если у должника нет имущества, что с него взять по долгам: как вернуть денежный долг по расписке, взыскать если нет денег, что делать

4.1.1. Беспрепятственно производить периодический осмотр Имущества на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с Договором и действующим законодательством.

4.1.2. Осуществлять контроль за полнотой и своевременностью выполнения Арендатором условий Договора.

Договор аренды муниципального имущества без проведения торгов

4.1.3. Вносить в Договор необходимые изменения и дополнения в случае внесения таковых в действующее законодательство и местные нормативные акты.

4.1.4. Изменять в одностороннем порядке размер арендной платы в соответствии с действующим законодательством.

4.1.5. Отказаться от Договора и расторгнуть его во внесудебном порядке в соответствии с разделом 7 Договора.

4.2.1. Уведомить Арендатора в течение одного месяца об изменении размера арендной платы или направить Арендатору изменения к Договору, касающиеся изменения размера арендной платы.

4.2.2. Письменно уведомить Арендатора в случае продажи Имущества либо иного изменения собственника.

4.2.3. Письменно уведомить Арендатора об отказе от Договора за тридцать дней до его расторжения.

4.2.4. Своевременно уведомить Арендатора об изменении реквизитов (юридический адрес, переименование, банковские реквизиты, место нахождения и т.п.).

Договор аренды муниципального имущества без проведения торгов

4.3.1. Производить за счет собственных средств, не подлежащих возмещению, переустройство, перепланировку, а также неотделимые улучшения Имущества с письменного согласия Арендодателя и по согласованию с органами государственной противопожарной службы, Государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственного энергетического надзора и иными уполномоченными органами в случаях, когда такое согласие необходимо. Для проведения ремонта Арендатор имеет право останавливать работу на срок не более 2 месяцев.

Порядок произведения Арендатором указанных изменений и улучшений Имущества устанавливается дополнительным соглашением к Договору.

4.3.2. Сдавать Имущество в субаренду с письменного согласия Арендодателя на условиях типового договора субаренды. В этом случае ответственным по Договору перед Арендодателем остается Арендатор. Досрочное прекращение Договора влечет прекращение заключенного в соответствии с ним Договора субаренды.

4.4.1. Зарегистрировать за счет собственных средств Договор, а также изменения к нему в установленном законодательством порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если Договор заключен на срок не менее одного года.

4.4.2. В течение месяца с даты подписания акта приема Имущества: а) застраховать его на весь срок аренды и представить копию страхового полиса Арендодателю в 10-дневный срок с момента заключения договора страхования; в договоре страхования предусмотреть, что Арендодатель является выгодоприобретателем в случаях, когда причиненный Имуществу ущерб превышает 80%, в иных случаях выгодоприобретателем является Арендатор;

Расходы, связанные с уплатой платежей по страхованию, возлагаются на Арендатора.

4.4.3. Вносить арендную плату за пользование Имуществом в установленные Договором сроки; представлять Арендодателю копии платежных поручений с отметкой банка об исполнении в течение десяти рабочих дней считая со дня, указанного в отметке банка об исполнении. В случае получения от Арендодателя письменного предупреждения в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы Арендатор обязан внести арендную плату в течение трех рабочих дней с момента получения такого предупреждения.

Договор аренды муниципального имущества без проведения торгов

4.4.4. Уведомить Арендодателя об изменении реквизитов (юридический адрес, место нахождения, изменение организационно-правовой формы, переименование, банковские реквизиты и т.п.) в десятидневный срок с момента соответствующего изменения.

4.4.5. Производить своевременно за свой счет текущий и капитальный ремонты Имущества. Порядок и условия проведения капитального ремонта Арендатором устанавливаются дополнительным соглашением к Договору.

4.4.6. Заключить самостоятельно договор на оплату коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных и других услуг, необходимых для содержания Имущества и использования его по целевому назначению, с соответствующими службами.

4.4.7. Нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома пропорционально доле занимаемой площади на основании самостоятельно заключаемого договора с организацией, управляющей многоквартирным домом, в двухнедельный срок со дня подписания акта приема-передачи Имущества (данный пункт действует в случаях, если Имущество расположено в многоквартирном жилом доме).

4.4.8.

Соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявляемые при пользовании Имуществом; эксплуатировать Имущество в соответствии с принятыми нормами и правилами эксплуатации; содержать в порядке прилегающую к Имуществу территорию, осуществлять ее благоустройство и уборку в соответствии с нормативами, установленными органами местного самоуправления. Заключить договор о вывозе твердых бытовых отходов с организацией, имеющей соответствующую лицензию.

4.4.9. Обеспечивать Арендодателю и уполномоченному органу доступ к арендуемому объекту, его осмотр, представление документации и т.п. Для производства работ по предупреждению и ликвидации аварийных ситуаций обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому объекту работников специализированных эксплуатационных и ремонтных организаций, аварийно-технических служб.

4.4.10. Использовать Имущество исключительно в соответствии с пунктом 1.2 и на условиях, предусмотренных Договором.

4.4.11. Обеспечивать сохранность Имущества и за счет своих средств возмещать Арендодателю нанесенный ему ущерб от порчи Имущества.

4.4.12. Сообщать Арендодателю обо всех нарушениях прав собственника Имущества, а также нарушениях прав Арендатора и претензиях на Имущество со стороны третьих лиц.

4.4.13. Сообщать письменно не позднее чем за один месяц Арендодателю о предстоящем освобождении Имущества при досрочном расторжении Договора или намерении продлить арендные отношения.

4.5. Арендодатель не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора в случае, если она не нарушает условий настоящего Договора.

6.1. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду Имущества, которые были им оговорены при заключении Договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Имущества или проверки его исправности при заключении Договора или передаче Имущества в аренду.

6.2.1. Задолженность по арендной плате и эксплуатационным сборам.

Договор аренды муниципального имущества без проведения торгов

6.2.2. Пени за каждый день просрочки в размере 0, 05% от суммы просроченного платежа при нарушении п. 5.3.

6.2.3. Пени в размере 0,5% от величины нанесенного ущерба за каждый день просрочки в случае превышения сроков, установленных Арендодателем.

6.3. Уплата неустойки, определенной настоящим разделом, не освобождает Арендатора от выполнения обязательств по Договору и устранения нарушений.

5. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

5.1. Величина арендного платежа, подлежащая ежемесячному внесению, определена в приложении 1.

5.2.1. В случае изменения базовой ставки арендных платежей. При этом Арендатор по уведомлению Арендодателя самостоятельно производит перерасчет путем умножения действующих арендных платежей на коэффициент индексации базовой ставки.

5.2.2. При введении в действие новых нормативных документов, регламентирующих арендную плату. Для Арендатора основанием изменения арендных платежей является уведомление Арендодателя о перерасчете арендных платежей, которое направляется вместе с расчетом и составляет неотъемлемую часть Договора.

5.3.1. Арендная плата — в Управление Федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района) на расчетный счет 40101810600000010102 в Отделении 1 Московского ГТУ Банка России г. Москва 705, БИК 044583001, ИНН 5044010862, КПП 504401001, код ОКАТО 46252000000, код БК 00211105035050000120. В платежном документе указывается назначение платежа: «аренда помещения по договору N…».

Предлагаем ознакомиться:  Основная часть официального документа, правила оформления 2, Документоведение

5.3.2. НДС на всю сумму арендной платы перечисляется в соответствующие бюджеты согласно указаниям налоговой инспекции.

Предоставление объектов без торгов

Законодательство РФ предполагает возможность аренды муниципального имущества без проведения торгов. При этом сотрудничество возможно только с определенными лицами. Нужно отметить, что вопрос о расторжении не будет подниматься, только если будут соблюдаться условия взаимодействия:

  1. Товарищество собственников жилья.
  2. Лицо, которое подало единственную заявку на участие в аукционе либо конкурсе. При этом лицо должно быть признано единственным участником, если оно изначально соответствует правилам.
  3. Образовательные учреждения, вне зависимости от организационно-правовых форм. Таким образом, присутствует возможность взаимодействия с государственными и муниципальными учреждениями.
  4. Медицинские организации, которые представляют частную систему здравоохранения.

Нужно отметить, что вопрос о расторжении не будет рассматриваться, только если все условия относительно использования муниципального имущества, предоставленного для аренды без торгов, будут соблюдаться.

В каких остальных случаях предполагается предоставление недвижимости в аренду без проведения торгов:

  1. Передача для аренды не превышает 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев.
  2. Соглашение предполагает аренду только части муниципального имущества. При этом площадь не должна превышать десяти процентов от общего показателя, а также двадцати квадратных метров.

Важно отметить, что образец, который используется для оформления договора, должен включать в себя не только сведения о двух сторонах, но и срок аренды, техническое описание арендуемого объекта. Более того, соглашение должно включать в себя обстоятельства, способные привести к возникновению вопроса о расторжении отношений.

7. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон.

7.2.1. Государственной, муниципальной и общественной необходимости в арендуемом имуществе.

7.2.2. Неуплаты арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа.

7.2.3. Нарушения пп. 4.3.2, 4.4.1-4.4.11.

7.2.4. Осуществления действий, предусмотренных п. 4.3.1, без согласования с Арендодателем.

Скачать

7.2.5. Отказа Арендатора от внесения в Договор изменений, определенных п. 4.1.3.

Касательно новых условий

8.1. Стороны принимают меры к непосредственному урегулированию споров, возникающих из Договора. Споры, не урегулированные Сторонами непосредственно, решаются в установленном порядке.

8.2. Договор составляется в трех идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Каждый экземпляр соответствующим образом прошнуровывается, пронумеровывается, скрепляется печатью. Первый экземпляр находится у Арендодателя, второй — у Арендатора, третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Проект Пленума ВАС регламентирует договор по ряду новых условий при заключении сделки без проведения торгов. При этом должен соблюдаться порядок положения части 9 статьи 135 ФЗ №135.

Нужно иметь ввиду, что закрепленные условия обязательны к выполнению.

  • размер новой арендой платы определяется результатами экспертной оценки рыночной стоимости рассматриваемого имущества;
  • минимальный срок заключения нового договора без проведения торгов должен быть не менее 3 лет. Однако этот срок может быть уменьшен, если арендатор сам этого захочет и напишет соответствующее заявление.

Как видно условий немного, поэтому запомнить эти моменты не составит особого труда. Иногда помнить такие мелочи очень важно, например в случае неправоверного уменьшения собственником срока договора.

Помимо выше упомянутых условий, отдельно стоит поговорить об порядке установки отдельной платы. Здесь все немного посложнее и требует разъяснений, поэтому поговорим об этом в рамках следующего раздела.

Разберем основы

Сразу же отметим, что в некоторых случаях, предусмотренным действующим законодательством, договор аренды муниципального имущества может быть заключен только в результате проведения торгов. А вот если вопрос касается возобновления договора с прежним арендатором при условии, что он добросовестно выполнял все обязательства, возложенные на него предыдущим договором, то здесь предоставление повторной аренды без аукциона выполнимо.

Как заключить договор аренды муниципального имущества без проведения торгов_1

Именно такое разъяснение дается пунктом 4.1 Пленума ВАС. В данном аспекте дополнение ссылается на ФЗ «О защите конкуренции». Примечательно, что в случае, если законодательство установило максимальный срок заключения договора аренды муниципального имущества, то он начинает исчисляться с даты заключения договора с данным арендатором на торгах. Когда срок договора подходит к концу, то закон обязует суды проводить новый торг.

При этом суды должны руководствоваться пунктами постановления №73 (1-4 пункты). Если рассмотреть пункты 1 и 2, то станет понятно, что преимущество на заключение договора по результатам аукциона имеет право предыдущий арендатор, добросовестно исполнявший свои обязательства.

Положения, которые регламентируют порядок предоставления обязательств проводить аукционные мероприятия, не могут лишить предыдущего арендатора права на преимущество на заключение нового договора. Это очень важный момент, о котором следует всегда помнить.

О судебных тяжбах

Заключение договоров арендования без проведения торгов и их дальнейшее исполнение бывает не всегда таким, каким хотелось бы. Бывает это чаще всего из-за невнимательности какой-либо стороны при совершении сделки, а также когда выполняется обратная передача по истечению договора.

В ходе судебного производства, связанного с недобросовестным выполнением арендатором своих обязательств, которые регламентируются договором, судам рекомендуется не принимать во внимание предоставление доводов арендатора, о том что имущественные права не принадлежат арендодателю и договор может считаться недействительным. Хотя не смотря на это судебная практика может существенно отличаться от рекомендованной.

При определении правовых последствий для сторон суды часто ставят в основу рассматриваемого дела факт, касаемый того зарегистрирован договор или нет.

  1. Договор аренды, который подлежит госрегистрации, заключенный до непосредственной регистрации прав на собственность арендодателя на рассматриваемы объект, но зарегистрированный после нее, является действительным и считается действующим с момента регистрации.
  2. Договор, который не подлежит государственной регистрации, заключенный до госрегистраци прав на собственность рассматриваемого объекта является недействительным.

Как заключить договор аренды муниципального имущества без проведения торгов_3

Законопроект Пленума ВАС призван устранить данные противоречия, но это уже предмет другого разговора. Поэтому, если подобные недоумения возникли внимательно изучайте сам проект, а также постановления к нему.

Выводы

В целом заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов по правовому обеспечению не отличается от традиционной процедуры. Нужно лишь иметь ввиду наличие преимущественного права, а также дополнительных условий заключения договора.

Чтобы правильно заключить договор аренды без проведения торгов необходимо разобраться в описанных выше тонкостях и в обязательном порядке подходить к сделке ответственно. Как показывает практика человеку, далекому от юриспруденции, лучше всего обратиться к опытному специалисту для сопровождения во время процедуры заключения договоры, а также в момент когда выполняется передача или сдача объекта.


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector