12.06.2019     0
 

Договор долевого участия бухгалтерские проводки


Проводки при приобретении нежилого помещения по договору долевого строительства

Приобретенное право требования на долю в строящемся объекте до момента окончания строительства и регистрации права собственности на объект является имущественным правом. Соглашение об уступке права требования по договору долевого строительства не влечет за собой изменения обязательства, т.е. обязательство по-прежнему носит инвестиционный характер.

В случае если организация не планирует дальнейшей реализации полученного имущественного права, то вложения организации в недвижимое имущество в виде приобретения имущественного права по договору уступки права требования к финансовым вложениям не относятся (п. 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений»).

Д-т 76, субсчет «Расчеты по долевому строительству», К-т 76 — 12 000 000 руб. — приобретено право требования по договору долевого строительства;

Д-т 76, К-т 51 — 12 000 000 руб. — перечислены денежные средства продавцу.

Согласно п. 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» объекты основных средств принимаются к учету по их первоначальной стоимости, которая формируется из фактических затрат на их приобретение.

Сумма, уплаченная организации — продавцу права требования согласно договору уступки прав требований, будет формировать первоначальную стоимость объекта недвижимости у организации-покупателя.

После получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию оформляется передача участнику объекта долевого строительства. При этом стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче.

Д-т 08-3, субсчет «Строительство объектов основных средств», К-т 76, субсчет «Расчеты по долевому строительству», — 8 474 576 руб. — получен от застройщика готовый объект;

Д-т 19, К-т 76, субсчет «Расчеты по долевому строительству», — 1 525 424 руб. — отражена сумма НДС на основании выданного застройщиком сводного счета-фактуры;

Д-т 08, субсчет «Строительство объектов основных средств», К-т 76, субсчет «Расчеты по долевому строительству», — 1 694 915 руб. — включены в стоимость объекта затраты, непосредственно связанные с его приобретением;

Д-т 19, К-т 76, субсчет «Расчеты по долевому строительству», — 305 085 руб. — отражена сумма НДС на основании счета-фактуры, полученного от продавца права требования;

Д-т 68-2, К-т 19 — 1 830 509 руб. (305 085 1 525 424) — принят к вычету НДС по приобретению права требования и по долевому строительству (при условии, что в дальнейшем объект будет использоваться в облагаемой НДС деятельности).

После государственной регистрации права собственности на объект недвижимости организация принимает его к учету на счет 01 или на счет 41 «Товары» — в случае его строительства для продажи.

ФОНД «НАЦИОНАЛЬНЫЙ НЕГОСУДАРСТВЕННЫЙРЕГУЛЯТОР БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЁТА«БУХГАЛТЕРСКИЙ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ ЦЕНТР»

(ФОНД «НРБУ «БМЦ»)

                           Проект на заседание ОК Строительство 2017-10-06 

РЕКОМЕНДАЦИЯ  Р-Х/2017 – ОК СТРОИТЕЛЬСТВО

«УЧЕТ ДОГОВОРОВ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ (ДДУ) У ЗАСТРОЙЩИКА»

ОПИСАНИЕ ПРОБЛЕМЫ  

Застройщик (юридическое лицо) на основании разрешения на строительство привлекает денежные средства физических лиц по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов (далее – МКД) в рамках Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее -214-ФЗ).

Строительство ведется порядным способом с привлечением генерального подрядчика.

1)     цена договора определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг  (вознаграждение) застройщика. Вознаграждение определено в процентах к  цене договора.

2)     экономия, определяемая по результатам строительства, является дополнительным вознаграждением застройщика;

3)     застройщик в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию обязан по передаточному акту передать участнику  объект долевого строительства. Оформление объектов строительства в собственность застройщика не предусмотрено.

4)     обязательства застройщика считаются полностью исполненными в момент  подписания передаточного акта.

В связи с тем, что  на сегодняшний день порядок ведения бухгалтерского учета  застройщиком в рамках 214-ФЗ не урегулирован, застройщиком в учетной политике закреплена система учета, представленная в Таблице 1.

Таблица 1. Система бухгалтерского учета, закрепленная в учетной политике

Бухгалтерская запись

Назначение

Источник информации

Дт 76.09 Кт  86.02

Сумма затрат на строительство объекта

Договор ДДУ – 95% цены договора

Дт 76.09 Кт 62.02.Ж

 Услуги  застройщика

Договор ДДУ – 5%

Дт 51 Кт 76.09

Финансирование дольщиками затрат на строительство

 Оплата по ДДУ 100%

Дт 08.Ж Кт 60

Накопление расходов  на строительство МКД

 На основании КС-2, Кс-3 ген. подрядчика

Дт 08.З Кт ////

Накопление расходов на содержание застройщика

Первичные документы

В бухгалтерском балансе затраты на строительство и содержание службы застройщика отражены в оборотных активах по группе «Запасы»  статьи «Основное производство», в т.ч. строка «Незавершенное строительство,  объект долевого строительства».

Денежные средства Участников ДДУ в части финансирования строительства отражены в разделе «Краткосрочные обязательства» в составе группы «Кредиторская задолженность» с выделением статьи «Обязательства по договорам участия в долевом строительстве».

Выручка для целей бухгалтерского учета определяется дважды:

  • на дату разрешения на ввод МКД в эксплуатацию в размере процента, определенного в договоре ДДУ;
  • на дату  передаточного акта в размере экономии от строительства.
Предлагаем ознакомиться:  Как происходит примирение сторон до суда

1)     существует ли у застройщика  риски искажения бухгалтерской отчетности? Если данные риски существуют, то какие и почему?

2)     каковы возможные рекомендации по учету деятельности и принципы формировании отчетности застройщика?

Среди российских нормативно-правовых актов по бухгалтерскому учету отсутствуют документы, непосредственно относящиеся к описанной ситуации.

Вместе с тем в данном случае можно считать применимым Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» ПБУ 2/2008 (далее – ПБУ 2/2008).

Исходя из пункта 1 ПБУ 2/2008, данное Положение напрямую не предназначено для застройщиков. Вместе с тем, согласно пункту 2 ПБУ 2/2008 «Положение распространяется также на договоры оказания услуг, неразрывно связанных со строящимся объектом, длительность выполнения которых составляет более одного отчетного года или сроки начала и окончания которых приходятся на разные отчетные годы».

Содержание обязательств застройщика по договору ДДУ по существу представляет собой услуги, неразрывно связанные со строящимся объектом. Это подтверждается тем, что застройщик по договору ДДУ не получает каких либо правомочий собственника в отношении строящегося объекта. Квалификация обязательств застройщика в качестве «услуги» может быть оспорена, однако такое оспаривание не имеет значения для определения порядка бухгалтерского учета застройщика в силу следующего:

  • допустив неприменимость в отношении застройщика ПБУ 2/2008, организация-застройщик должна самостоятельно сформировать учетную политику в отношении договоров ДДУ, руководствуясь Положением по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» ПБУ 1/2008 (далее – ПБУ 1/2008).

Согласно пункту 7 ПБУ 1/2008 «Если по конкретному вопросу в нормативных правовых актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета, то при формировании учетной политики осуществляется разработка организацией соответствующего способа, исходя из настоящего и иных положений по бухгалтерскому учету, а также Международных стандартов финансовой отчетности.

На необходимость использования указанных норм ПБУ 1/2008 в бухгалтерском учете договоров участия в долевом строительстве указывается в Письме Минфина России от 06.11.2013 № 07-01-06/47399.

  • выбирая иные положения по бухгалтерскому учету, организация вынуждена вернуться к применению ПБУ 2/2008, поскольку только в нем рассматриваются аналогичные и связанные факты хозяйственной деятельности, определения, условия признания и порядка оценки активов, обязательств, доходов и расходов. С точки зрения последствий для бухгалтерского учета и возникающих объектов бухгалтерского учета экономика отношений застройщика с дольщиком по договору ДДУ с одной стороны и с подрядчиками с другой стороны не отличается от экономики отношений подрядчика с заказчиком с одной стороны и с субподрядчиками с другой стороны.

Исходя из положений пункта 7 ПБУ 1/2008 учетная политика организации должна обеспечивать отражение в бухгалтерском учете фактов хозяйственной деятельности исходя не столько из их правовой формы, сколько из их экономического содержания и условий хозяйствования (требование приоритета содержания перед формой).

При строительстве объектов недвижимости, в том числе с использованием механизмов долевого строительства, регулируемых Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» № 214‑ФЗ (далее – 214‑ФЗ), гражданско-правовые договорные отношения могут выстраиваться в длинную цепочку подрядчиков, субподрядчиков, генподрядчиков, заказчиков, застройщиков и других лиц, начиная с того, кто непосредственно выполняет работу, и заканчивая тем, кто сдает результат конечному потребителю.

Экономическое содержание прав и обязанностей всех участников этой цепочки с точки зрения бухгалтерского учета аналогичное, независимо от того, каким термином именуется этот участник в договорах. Поэтому, в соответствии с указанным выше требованием ПБУ 1/2008, способы ведения бухгалтерского учета таких экономических субъектов должны быть аналогичными. В частности, учетная политика застройщика в части договоров ДДУ должна быть аналогична учетной политике подрядчиков в части договоров подряда.

Бухгалтерский учет у инвестора

А.В. Титаева,налоговый консультант АКГ «Интерэкспертиза»

Настоящая статья посвящена особенностям налогообложения и бухгалтерского учета у инвестора, привлекающего к строительству соинвесторов по причине отсутствия необходимого количества свободных денежных средств для финансирования своей доли строительства без уступки права требования.

Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», далее — Закон N 39-ФЗ).

Инвестиционная деятельность в строительстве финансируется за счет собственных средств, приравненных к ним источников или за счет заемных средств (ст. 9 Закона N 39-ФЗ).

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее — субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (ст. 4 Закона N 39-ФЗ).

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть как юридические, так и физические лица.

К объектам строительства инвесторы могут быть привлечены либо по договорам инвестирования, либо по договорам переуступки уже проинвестированных долей.

Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения: виды, правила оформления

От юридического оформления отношений между участниками строительства жилья зависят налоговые последствия у участников строительства.

При оформлении договорных отношений необходимо четко понимать отличие соинвестирования от уступки доли.

Если инвестор выполнил свои обязательства на участие в строительстве жилья (по договору инвестирования), внеся свой инвестиционный взнос, у него возникает право (требование) к заказчику-застройщику на профинансированные квартиры. Данное право может быть передано субинвестору по договору уступки права (требования) инвестирования.

Таким образом, привлекаемые средства должны оформляться, по нашему мнению, договором уступки права (требования) инвестирования строительства только в случае, если основной инвестор выполнил свои обязательства по внесению инвестиционного взноса.

Если на организацию возложены функции заказчика-застройщика, необходимо различать денежные средства, поступающие на финансирование строительства и на содержание организации.

Рассмотрим возникновение объекта обложения НДС отдельно по каждому из этих видов.

2.1. Поступление денежных средств на финансирование строительства

В соответствии с Законом N 39-ФЗ под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно подпункту 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

Денежные средства, получаемые организацией, исполняющей функции заказчика-застройщика, от инвесторов (физических и юридических лиц) по договорам на долевое инвестирование в строительство жилья в рамках инвестиционного проекта, в момент получения для целей обложения НДС не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг), а представляют собой источник целевого финансирования и не облагаются данным налогом.

В обмен на вложенные средства вновь привлеченные инвесторы приобретают право требования на профинансированную ими часть объекта.

В соответствии со ст. 24 Жилищного кодекса Российской Федерации жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, распределяется для заселения между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам.

Обязанность застройщика передать инвесторам согласованное ранее количество квартир в совместно построенном доме исходя из принципа соответствия инвестиционных затрат и фактической стоимости строительства подтверж-дается примерами из арбитражной практики (см. постановление Пленума ВАС РФ от 23.05.1995 N 14, постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.12.

2001 N А05-6937/00-482/12, постановление ФАС Уральского округа от 08.07.1999 N Ф09-798/99-ГК, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 10.07.2001 N А79-3678/2000-СК2-3267 и от 21.03.2000 N А43-6049/99-12-162, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 14.02.2000 N Ф08-2769/99-54А и от 16.04.1998 N Ф08-497/98.

В тот момент, когда организация, являющаяся заказчиком-застройщиком, будет передавать инвесторам части объекта (квартиры), введенного в эксплуатацию законченным капитальным строительством, смены собственника данной части объекта (квартир) происходить не будет, поскольку, инвестируя часть объекта, инвесторы закрепляют за собой право на приобретение профинансированного имущества и, следовательно, у заказчика-застройщика не возникает обязанности по исчислению и уплате НДС.

Договор долевого участия бухгалтерские проводки

Передача части объекта (квартир) от заказчика-застройщика инвестору (соинвестору) осуществляется по фактической стоимости жилой площади с учетом НДС, поскольку заказчик-застройщик не вправе принять к вычету суммы НДС, уплаченные подрядным организациям и поставщикам материальных ценностей.

В случае превышения итогового взноса инвестора над фактической стоимостью квартир, остающегося в распоряжении заказчика-застройщика, если иное не предусмотрено инвестиционным договором, у заказчика-застройщика появляется объект обложения НДС на образовавшуюся разницу (см. письмо УМНС России по г. Москве от 14.11.2001 N 02-14/52358).

В письмах УМНС России по г. Москве от 14.11.2001 N 02-14/52358, от 04.06.2002 N 24-11/25818 разъяснен порядок оформления счетов-фактур после завершения строительства.

На сумму превышения итогового взноса инвестора над фактической стоимостью квартир заказчик-застройщик выписывает счет-фактуру в одном экземпляре, который регистрирует в книге продаж.

При передаче квартир инвестору (соинвестору) заказчик-застройщик выписывает счет-фактуру в двух экземплярах с указанием фактической стоимости передаваемых квартир и отражением суммы НДС, входящей в стоимость передаваемых квартир. Один экземпляр счета-фактуры передается налогоплательщику-инвестору, второй подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур без его регистрации в книге продаж у заказчика-застройщика.

Заказчик-застройщик выписывает счета-фактуры инвестору (соинвестору) после оформления акта реализации инвестиционного контракта, то есть в течение пяти дней после передачи в установленном порядке квартир в соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ. Основанием для выписывания заказчиком-застройщиком счетов-фактур инвесторам (соинвесторам) является сводная ведомость затрат на строительство жилого дома и справка-расчет на долю, приходящуюся каждому инвестору (соинвестору).

Сумма НДС, отражаемая в счете-фактуре, передаваемом инвестору, определяется расчетным путем исходя из сумм налога, уплаченных заказчиком-застройщиком поставщикам материальных ценностей, используемых при строительстве жилого дома, а также подрядным организациям за выполненные строительно-монтажные работы, включенные в фактические затраты по строительству жилого дома.

Договор долевого участия бухгалтерские проводки

2.2. Поступление денежных средств на содержание заказчика-застройщика

УМНС России по г. Москве в письмах от 22.05.2002 N 24-14/23579, от 09.08.2002 N 24-14/36672 на основании письма МНС России от 22.04.2002 N 03-1-09/1130/15-П581 сообщило следующее.

В соответствии со ст. 146 и 153 НК РФ НДС облагаются операции по реализации на территории Российской Федерации товаров (работ, услуг) независимо от источника финансирования, а также полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Согласно ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды муниципального имущества без проведения торгов

При этом согласно ст. 38 НК РФ под услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

В соответствии с п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функций по организации строительства объектов, контролю за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат, в том числе функций технического надзора.

Расходы по содержанию застройщиков (то есть расходы на выполнение ими вышеуказанных функций) производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.

В целях налогообложения деятельность застройщика по выполнению вышеперечисленных функций, в том числе технического надзора, следует рассматривать как оказание услуг независимо от примененного налогоплательщиком порядка отражения проводимых операций на счетах бухгалтерского учета и источника финансирования, которые подлежат обложению НДС на общих основаниях.

Поэтому в каждом отчетном периоде денежные средства, остающиеся в распоряжении застройщика (расходы на содержание аппарата управления, на аренду помещений, телефонные переговоры и прочие расходы), облагаются НДС. По таким услугам застройщик должен оформлять счета-фактуры для инвестора и регистрировать их в книге продаж в общеустановленном порядке.

На оказываемые согласно договорам организациям-инвесторам услуги заказчика-застройщика по организации строительства объекта заказчик-застройщик выписывает счет-фактуру в двух экземплярах. Второй экземпляр счета-фактуры регистрируется у заказчика в книге продаж в установленном порядке. При этом стоимость услуг заказчика в счет-фактуру, предъявляемый инвестору, не включается (см. письмо УМНС России по г. Москве от 04.06.2002 N 24-11/25818).

3. Возмещение НДС

Кто есть кто на стройке

В процессе строительства, как правило, задействовано несколько участников. Ключевые фигуры — это инвестор и застройщик.

Кто такой инвестор, всем понятно. Инвестор финансирует стройку и по ее окончании получает в собственность объект капстроительств а п. 2 ст. 4 Закона от 25.02.99 № 39-ФЗ .

А вот с терминами «застройщик» и «заказчик» («технический заказчик») ситуация запутанная, ведь в нормативных актах разных лет даются разные определения. Но сейчас эти термины используют в том значении, которое установлено Градостроительным кодексом (далее — Гр К) ст. 3 ГрК РФ .

Как правило, застройщик — это организация (хотя может быть и физическое лицо), которая имеет в собственности или арендовала земельный участок и организует на нем строительство объекта недвижимости для инвестор а п. 16 ст. 1 ГрК РФ . А вот если речь идет о долевом строительстве, то застройщиком может быть только организаци я п. 1 ст.

2 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ) . Застройщик получает разрешения на строительство объекта и на ввод его в эксплуатаци ю п. 1 ст. 51, п. 2 ст. 55 ГрК РФ . Поскольку у застройщиков, как правило, нет специалистов в области строительства, они обычно привлекают технических заказчиков.

Технический заказчик — это специализированная строительная организация, которая от имени застройщика (по агентскому договору) выполняет различные действия организационного характера — заключает договоры о подготовке проектной документации, контролирует качество выполнения строительных работ и т. д. п. 22 ст. 1 ГрК РФ

Заметим, что одна компания может совмещать различные функции, например быть инвестором и застройщиком одновременно.

Как видим, «застройщик» и «технический заказчик» — это категории, определяющие взаимоотношения сторон исключительно для целей государственного контроля в области градостроения (выдача различных разрешений, регулирование деятельности по привлечению средств для долевого строительства жилья и т. д.). Как вы понимаете, для целей ведения бухучета не имеет значения, кто оформляет разрешение на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию. Ведь порядок ведения учета, прежде всего, должен отражать экономическое содержание хозяйственных операций между сторонами.

Кстати, можно сказать, что у градостроительного термина «застройщик» есть экономический эквивалент — это девелопер. Девелопмент — иностранное слово (от англ. development), но в последнее время оно прижилось и у нас. Компании, которые на свои средства и на деньги инвесторов строят объекты недвижимости, получают прибыль от их продажи или сдачи в аренду, называются девелоперами. Но для простоты мы и дальше в статье будем использовать термин «застройщик».


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector