13.06.2019     0
 

Как обязать ип заключить договор аренды субаренды


Особенности субаренды

С физическим лицом

Выступать в качестве арендодателя может не только предприниматель, но и обычный гражданин, не имеющий статуса ИП.

В этом случае, заключая договор, сторонам надо иметь в виду следующее:

  • Возможно использование наличных денег при арендных платежах.
  • ИП не сможет получить вычет по НДС, поскольку контрагент не считается ведущим коммерческую деятельность.
  • Если физическое лицо выступает как арендодатель, то, согласно ст. 226 НК РФ, на ИП возлагается обязанность перечислять НДФЛ.

Больше информации о договоре аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП можно найти здесь.

Если в качестве арендодателя выступает другой предприниматель, то такой договор практически ничем не будет отличаться от того, который используется в коммерческих отношениях юридических лиц. Единственным серьёзным отличием будет лишь то, что отвечать за платежи по такому договору ИП-арендатор будет не только деньгами на расчётном счёте и уставным капиталом, но и личным имуществом в силу ст. ст. 23 и 24 ГК РФ.

Статья 24 ГК РФ. Имущественная ответственность гражданина

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.

Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.  

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

  1. сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
  2. передать помещение в безвозмездное пользование;
  3. передать право аренды физическому лицу или другой организации.  

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

Как обязать ип заключить договор аренды субаренды

Основные риски при заключении договора субаренды связаны с наличием согласия собственника на субаренду. В случае его отсутствия возможно расторжение договора субаренды в судебном порядке, а со сторон такого договора собственник может взыскать компенсацию.

Также следует учитывать, что пока не будет зарегистрирован основной договор аренды, провести аналогичную операцию для договора субаренды будет невозможно.

В целом риск досрочного расторжения договора субаренды гораздо выше, чем в случае аренды. Условия субаренды тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды. Поэтому субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора.

Временное пользование нежилыми помещениями – это выгодный способ начать серьезный бизнес, не вкладывая большие средства в приобретение недвижимости. Однако, чтобы обезопасить себя от нежелательных последствий, необходимо обеспечить интересы всех участников и совершить предусмотренные законодательством действия.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Условия предоставления помещения в субаренду

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

  • срок субаренды не может превышать срока аренды;
  • в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
  • в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
  • продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра. Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств. Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

Двойная субаренда

В российском законодательстве не предусматривается порядок действий в случае двойной субаренды. Но она не запрещается, ведь ст. 6 ГК РФ предполагает право заключения нового договора субаренды, если арендатор заключил новый договор с собственником нежилого помещения на тех же условиях.

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

Риски субаренды

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

  1. Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
  3. Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
  4. Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

С физическим лицом

Что предусмотреть?

Если вы решили снять помещение под торговлю или офис, необходимо запросить достаточно большой пакет документов. Не стоит верить на слово арендатору. Все его слова должны подтверждаться документально. Для заключения договора и проверки безопасности сделки вам потребуется следующее:

  • договор аренды;
  • договор субаренды;
  • письменное согласие собственника;
  • выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.
Предлагаем ознакомиться:  Можно ли перевести работника с постоянного на срочный трудовой договор

В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения. Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа. В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.

В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.

Виды пользования «чужим» имуществом

Особенности субаренды

У любого имущества есть собственник, который владеет им на законных основаниях. Одновременно с владением он имеет право распоряжаться и пользоваться им либо самостоятельно, либо доверив это право третьему лицу. Получить право пользования можно на возмездной или безвозмездной основе.

Основными видами пользования имуществом на возмездной основе являются аренда и субаренда. Общие правила арендных отношений регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применительно к нежилому помещению аренда – это вид отношений между сторонами, когда владелец помещения (арендодатель) обязуется предоставить его арендатору за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Субаренда – это один разрешенных видов пользования арендованным имуществом. Под ним понимается право арендатора передать свои права и обязанности по аренде другому лицу. То есть при аренде помещение арендуется у владельца напрямую, а субаренда – это сделка между арендатором и третьим лицом.

Ограничения на сделки

Индивидуальный предприниматель имеет возможность сдать помещение в аренду другому предпринимателю. Перед заключением договора необходимо согласовать условия и подготовить следующие документы:

  • подтверждающие регистрацию участников сделки в качестве индивидуальных предпринимателей: документы, удостоверяющие личность, свидетельства о регистрации или листы записи из ЕГРИП;
  • подтверждающие право собственности индивидуального предпринимателя на недвижимый объект: договор купли-продажи, выписку из Единого государственного реестра недвижимости или иные правоустанавливающие документы;
  • подтверждающие применение специальных налоговых режимов (при наличии).

При заключении сделки субаренды арендатор должен предоставить основной договор аренды, а также согласие собственника на субаренду. Согласие собственника на субаренду может быть включено текст основного договора либо оформлено отдельным документом.

Двойная субаренда

Продолжительность аренды ничем не ограничена и устанавливается соглашением сторон, также возможна бессрочная аренда. Срок субаренды не должен превышать срока аренды этого помещения.

Действующим законодательством внесены ряд ограничений на сделки по субаренде нежилых помещений.

В частности, Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» прямо запрещает сдавать в субаренду такое федеральное имущество, как объекты культурного наследия в неудовлетворительном состоянии, предоставленные арендатору на правах льготной аренды.

Как уже было отмечено, срок субаренды не может превышать срок аренды. Это связано с тем, что аренда является лишь одним из способов пользования имуществом, право на которое предоставляется на определенный период. Распоряжаться имуществом вне срока действия такого права арендатор не может.

Собственник вправе отказать в субаренде без дополнительных разъяснений, однако в ряде случаев отказ регламентируется нормативно-правовыми актами, например, если такое требование установлено при проведении торгов на аренду государственного или муниципального имущества.

Для заключения договора необходимы документы, содержащие сведения о его сторонах и объекте договора. Проверить наличие и содержание таких документов – право сторон, но не обязанность. Их изучение позволит не допустить ошибок в содержании договора, что может затянуть сроки рассмотрения документов в Росреестре.

Также это способ удостовериться в благонадежности контрагента.

Для юридических лиц:

  1. Устав.
  2. Свидетельство о постановке на учет российской организации (ООО, ОАО и так далее) в налоговом органе по месту ее нахождения.
  3. Свежая выписка из ЕГРЮЛ.
  4. Документы, подтверждающие полномочия на подписание договора:
    • доверенность – для представителя;
    • выписка из протокола – для лица, действующего от имени организации без доверенности;
    • копия паспорта.

Для ИП:

  1. Свидетельство о постановке на учет физического лица в налоговом органе выписка из ЕГРИП.
  2. Свежая выписка из ЕГРИП.
  3. Доверенность на подписание договора, если действует представитель.
  4. Копия паспорта.

Сведения в отношении объекта недвижимости:

  1. кадастровый паспорт здания, в котором расположено помещение;
  2. описание помещения, которым будет пользоваться арендатор, в виде схемы, чертежа или просто словами;
  3. свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН или договор, подтверждающие полномочия арендатора на данное имущество.

Закон не ограничивает срок, на который допустимо сдавать внаем недвижимость нежилого назначения. Он может быть вообще не указан в договоре. Тогда соглашение будет действовать бессрочно, пока стороны его не расторгнут.

О прекращении действия договора может заявить любая сторона, подав уведомление за три месяца. Может быть подписано совместное соглашение о расторжении договора. Срок субаренды ограничен сроком действия основного договора и передаваемого по нему права.

Предлагаем ознакомиться:  Договор без обмана на строительство каркасного дома

Форма и содержание соглашения

Рассмотрим основные элементы договора аренды и субаренды нежилого помещения.

  1. Предмет. Пример: «1.2. Арендодатель передает арендатору за арендную плату во временное пользование нежилое помещение, указанное в п. 1.2.» В договоре может быть указано, что помещение передается только в пользование, без владения. Закон это разрешает (Статья 606 ГК РФ). Договор аренды (действующая редакция) Гражданский кодекс РФ Глава 34 Статья 606 По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью, но на практике такая конструкция сомнительна. Надежнее указывать в договоре, что помещение передается и во временное владение, и во временное пользование.

    Справка! В пользование без владения может быть передана часть целого помещения.

  2. Объект. Это обязательный элемент, без его подробного описания договор будет расценен судом как незаключенный. Пример: «1.2. Объектом договора является нежилое помещение, расположенное по адресу, площадью.» Подробное описание объекта с чертежами можно вынести в приложение.
  3. Арендная плата. При ее определении нужно руководствоваться ГК (общая ст. 614 и специальная ст. 654). Это существенное условие соглашения. Пример: «1.3. Арендная плата составляет рублей в месяц».
  4. Срок договора. Минимальный или максимальный сроки не установлены. Пример: «1.4. Срок аренды составляет один год». Конкретный срок указывать необязательно.

Договор должен быть заключен в письменной форме, поскольку его объектом является часть здания, сооружения. Это требование закона (ГК, ст. 651).

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соглашение можно включить отдельные разделы об условиях передачи и возврата имущества, порядке расчета и внесения арендной платы, иных правах и обязанностях заключивших его лиц. Чем более детально прописаны эти моменты, тем меньше вопросов возникнет на практике.

Можно изменить общие правила, предусмотренные гражданским законодательством, например, перераспределить обязанности по ремонту, закрепить запрет на передачу объекта в субаренду. О передаче имущества по договору составляется акт: он позволяет подтвердить, в какой день и в каком состоянии передано помещение. К договору субаренды применяются те же требования.

Что предусмотреть при субаренде

Стороны в нем именуются «субарендатор», «субарендодатель». Арендодателем называется собственник помещения. Дополнительно в таком договоре необходимо отразить наличие согласия собственника или порядок его получения. Пример: «Договор заключается с согласия арендодателя».

Аренда

Сделка между двумя ИП более, чем на один год, должна быть заключена в письменной форме. Для соглашений на меньший период возможна устная форма, но её применение нежелательно, так как при этом в спорных ситуациях не всегда можно однозначно подтвердить волю договаривающихся.

В тексте документа необходимо обратить особое внимание на:

  • предмет сделки;
  • порядок передачи помещения;
  • права и обязанности сторон;
  • срок действия;
  • размер арендной платы и порядок расчетов;
  • последствия действий непреодолимой силы (форс-мажор);
  • ответственность сторон и порядок расторжения.
  1. Предметом сделки является обязанность «предоставить нежилое помещение, находящееся в собственности арендодателя, во временное владение и пользование арендатору, а также обеспечить арендатору свободный доступ в указанное помещение». Необходимо детально указать характеристики данного объекта, чтобы можно было отличить его от других помещений.
  2. Передача помещения и сопутствующего имущества производится на основании акта сдачи-приемки. Необходимо прописать сроки и условия подписания акта, например, «в течение десяти дней с момента подписания настоящего договора» или «не позднее трёх рабочих дней с момента внесения оплаты задатка».
  3. Права и обязанности сторон в целом регулируются действующими нормативно-правовыми актами, поэтому полный список включать в соглашение не обязательно.
  4. Здесь стоит обратить внимание на порядок взаимодействия по контролю за использованием объекта (например, собственник или его представители могут посещать помещение не чаще 1 раза в месяц), право арендатора сдавать помещение в субаренду, получив дополнительное согласие собственника или без него, возможность перестройки, перепланировки или производства улучшений, в том неотделимых.
  5. Под сроком действия понимается продолжительность аренды. Начало срока – сразу после подписания или при наступлении определенных событий, например, подписания акта сдачи-приемки помещения. Если стороны не пришли к соглашению о размере арендной платы, такая сделка не считается заключенной. Она может устанавливаться как за помещение в целом, так и из расчета за один квадратный метр общей или полезной площади.
  6. Как обязать ип заключить договор аренды субарендыЕсли получатель дохода не является плательщиком налога на добавленную стоимость, это следует указать, приведя необходимое основание со ссылкой на соответствующую статью Налогового кодекса. Можно прописать условие неизменности цены на весь период или порядок её изменения, например, не чаще одного раза в год и не более чем на уровень инфляции.
  7. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы. При этом необходимо отразить, как именно и в какие сроки одна сторона должна проинформировать вторую о таких обстоятельствах и чем они должны быть подтверждены.
  8. Ответственность сторон в общем случае определяется действующим законодательством. В качестве дополнительной ответственности может возлагаться, например, неустойка за несвоевременное внесение платы или обязанность возместить убытки. Сделка расторгается как по нормам законодательства, так и по требованию одной из сторон.
Предлагаем ознакомиться:  Заключение трудового договора при приеме на работу

Субаренда

Договор субаренды в целом может соответствовать договору аренды, но при его составлении следует обратить внимание на необходимость указать документы, подтверждающие право арендатора пользоваться данным помещением и согласие на передачу в субаренду.

Регистрация договорного документа

Государственная регистрация обязательна для всех договоров аренды помещений в зданиях, заключенных на год и более (п.2 ст.651 ГК РФ). Краткосрочные соглашения, заключаемые на меньший срок, можно не регистрировать.

Государственная регистрация аренды (договора аренды) объекта нежилого назначения является государственной услугой и предоставляется Росреестром.

Ее можно получить:

  1. обратившись непосредственно в Росреестр;
  2. направив заявление в Росреестр письмом;
  3. в одном из МФЦ.

Через сайт Госуслуг зарегистрировать недвижимость нельзя, но на нем размещена информация о порядке, сроках, размере пошлины и т.п.

Срок регистрации – 7 рабочих дней. Если будут выявлены какие-то несоответствия, услуга будет оказана после их устранения. Заново подавать все документы не понадобится, если вовремя представить все исправления и дополнения.

Как обязать ип заключить договор аренды субаренды

Государственная пошлина составляет (ст.333.33 НК РФ):

  • 22 000 руб. – для юридических лиц;
  • 2 000 руб. – для ИП.

Регистрации в установленном законом порядке подлежат любые сделки с недвижимым имуществом, заключенные на срок более 12 месяцев. Срок действия такого договора не должен начинаться раньше даты регистрации сделки. Поэтому обычно на практике предпринимателями заключаются договора на 11 месяцев; они могут действовать с даты подписания.

Для регистрации сделки следует обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) или многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ) по месту нахождения помещения. Адреса можно узнать на сайте службы, там же можно подать заявление, подписанное электронной цифровой подписью.

Существует возможность отправить документы почтовым отправлением, но в этом случае сделка должна быть удостоверена нотариально. За регистрацией сделки должны обратиться оба участника сделки, предоставив следующие документы:

  • заявление по установленной форме;
  • не менее трёх экземпляров договора;
  • правоустанавливающие документы на объект (если оно не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости).

При подаче документов лично заявители предъявляют документы, удостоверяющие личность. Если заявление направляется почтовым отправлением, необходимо приложить копии таких документов. При подаче заявления, подписанного электронной цифровой подписью, направлять копию не требуется.

В случае, если один из заявителей подаёт заявление через представителя, на него следует оформить нотариально заверенную доверенность. Регистрация сделки осуществляется Росреестром в течение семи рабочих дней при подаче заявления напрямую в Росреестр и девять рабочих дней при подаче через МФЦ.

Государственная пошлина за регистрацию сделки составляет 2000 рублей, стороны оплачивают её равными долями – по 1000 рублей каждая.

Если заявители планируют подать заявление через Интернет, им будет нужна квалифицированная электронно-цифровая подпись со специальным сертификатом. Обычная стоимость комплекта, содержащего нужный сертификат, – от 2500 рублей.

Как организации заключают соглашение с индивидуальным предпринимателем?

Для того, чтобы использовать в коммерческой деятельности какое-то имущество (как движимое, так и недвижимое), предприниматель должен иметь соответствующее право. Оно может возникнуть как на основании правомочий собственника, так и в силу договора, заключённого с собственником или иным уполномоченным лицом.

ИП, которому нужен нежилой объект под офис, склад или цех, на практике может не вступать в договорные отношения, а пользоваться объектом, например, по знакомству. Однако такой путь чреват следующими проблемами:

  • Собственник помещения сможет в любой момент потребовать освободить его – и арендатору нечего будет на это возразить.
  • Если за использование вносится плата, но договор не заключён – это будет означать, что соответствующие платежи нельзя будет провести через бухучёт. Следовательно, с точки зрения налоговиков, возрастёт размер чистой прибыли.
  • Если помещение оказалось с недостатками, но договор на аренду не был заключён, добиться исправления недостатков или компенсации от собственника будет невозможно.

Таким образом, аренда – это способ законным образом защитить права как владельца недвижимости, так и арендатора. При этом в качестве арендодателя не обязательно должен выступать непосредственно собственник: если предыдущий договор аренды содержит такие правомочия, предусмотренные ст. 615 ГК РФ, то заключить можно и договор субаренды.

Важно! Пользоваться недвижимостью ИП может не только по договору аренды. В частности, допустимо использование нежилых помещений и по договору ссуды (безвозмездного пользования). Однако в коммерческой деятельности такой вариант встречается крайне редко.

Нюансы при составлении

При любых арендных отношениях по недвижимости с участием ИП следует иметь в виду следующие моменты:

  1. Важен статус помещения. Нежилое нельзя использовать для проживания граждан, жилое – для размещения офисов или производственных объектов.
  2. Если договор заключается сроком от года и более, то он подлежит регистрации. Однако если изначальный срок меньше, но стоит условие об автоматической пролонгации, то регистрировать документ в ЕГРН не требуется.
  3. Размер арендной платы – это существенное условие. Без него договор не будет считаться заключённым (ч. 1 ст. 654 ГК РФ). В отношении нежилой недвижимости правила об аналогии цены применять прямо запрещено законом.
  4. Также существенным является и указание в договоре на данные помещения, которые позволяют точно его определить. Такими сведениями являются адрес и кадастровый номер (если помещение поставлено на отдельный учёт в ЕГРН). В том случае, если в аренду сдаётся часть помещения, в договоре указываются сведения, позволяющие эту часть точно определить.

В целом аренда и субаренда нежилой недвижимости, где одной из сторон выступает ИП, немногим отличается от аналогичных отношений с участием юридических лиц. Однако есть некоторые моменты, которые необходимо учитывать предпринимателям, заключая такого рода договоры.


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector