16.06.2019     0
 

Предварительный договор купли-продажи готовой квартиры


Что из себя представляет ПДДУ?

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) — это соглашение, предметом которого является обязательство застройщика и дольщика заключить между собой в будущем основной договор долевого участия (ДДУ) на предварительно оговоренных условиях.

Несмотря на то, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 31.12.2004 г. №214-ФЗ (далее — Закон №214-ФЗ) действует более 10 лет, и многие уже знают, что при покупке жилья в новостройке необходимо заключать ДДУ, далеко не каждый покупатель сможет отличить основной договор от предварительного.

ДДУ гарантирует дольщику получение в собственность жилого помещения, которое до окончания строительства жилого дома будет состоять у него в залоге. Этот договор должен пройти обязательную регистрацию в органах Росреестра и только после этого будет иметь юридическую силу. Такая процедура защищает участника долевого строительства от повторной продажи его квартиры третьим лицам.

Предварительный договор — это абсолютно иной тип отношений. Он никак не гарантирует дольщику получение квартиры, в нем лишь оговариваются обязательства сторон заключить в дальнейшем основной документ. ПДДУ нигде не регистрируется, поэтому он не дает участнику долевого строительства никакой гарантии, что обещанное ему жилье не будет перепродано другому покупателю.

Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы

Бесплатно: Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.

Круглосуточно: Задайте вопрос юристу по недвижимости в онлайн-чате, либо воспользуйтесь формами на сайте

Предварительное соглашение обязательно должно содержать в себе следующую информацию:

  • обязательство сторон заключить в будущем основной договор;
  • срок заключения основного соглашения;
  • существенные условия ДДУ в соответствии с требованиями Закона№ 214-ФЗ.

Обратите внимание! Основной ДДУ обычно является приложением к ПДДУ.

Существенные условия должны позволять точно установить объект соглашения, его стоимость, срок передачи покупателю, гарантийный период. В противном случае суд может признать такой договор недействительным. В качестве застройщика должно выступать одно и то же юридическое лицо.

ПДДУ может подписываться исключительно генеральным директором строительной фирмы либо другим сотрудником, но только при наличии доверенности.

ПДДУ представляет собой договор лишь о намерениях в будущем заключить ДДУ. Данный договор решает проблему в случаях, если у застройщика еще нет разрешения на стройку, а квартиру забронировать уже хочется. Не всегда при отсутствии разрешения на строительство может быть виноват застройщик, бывает, что администрация города может ставить препоны.

В судебной практике были случаи, когда застройщик обращался в суд, чтобы обжаловать действие или бездействие со стороны местной администрации и выигрывал дело.

Бывают еще ситуации с получением разрешения только на определенную высотность, когда застройщик сначала надумал строить, к примеру, 4-хэтажные дома, а потом передумал по каким-то обстоятельствам и решил, что будет строить более высокие дома.

И вместо того, чтобы ждать, когда он сможет получить разрешение по новому плану, можно удовлетвориться предварительным договором. И еще это делается для того, чтобы иметь возможность в будущем именно ту квартиру, которая приглянулась, на желаемом этаже, подъезде, месте. Ведь со временем выбора почти не остается. А такой договор является весьма популярным, несмотря на его специфичность и местами «скользкость».

Предлагаем ознакомиться:  От чего зависит размер налога на квартиру

Условия и основания

В предварительном ДДУ должен содержаться срок, в который стороны обязаны перейти непосредственно к заключению ДДУ. Если он не предусмотрен, то его заключение должно состояться в годовой срок со времени заключения предварительного договора. Важный момент: если стороны не заключили в срок, указанный договором, основной договор либо никакая сторона не отправила другой предложения заключить его, тогда все обязательства и гарантии, которые предоставляет такой предварительный договор, прекращаются без заключения ДДУ.

Здесь есть риск, что организация станет уклоняться от его заключения, возможно, тянуть время ровно до того момента, пока его возможные обязательства будут подлежать прекращению. Гражданин, плохо разбирающийся в таких нюансах, может продолжать полагаться на застройщика и ничего не делать, а только обзванивать контору застройщика с желанием узнать, когда уже заключат ДДУ.

Пока фирма будет кормить обещаниями своего потенциального приобретателя квартиры, срок действия договора подойдет к концу. Нельзя сказать, что потенциальный дольщик не защищен законом при таких обстоятельствах, но ему придется сильно побегать по судам, дабы защитить права и возвратить уплаченную сумму.

Должны быть условия, которые помогают установить его предмет. Они должны максимально конкретизироваться. Также в число обязательных условий ПДДУ входят условия, обязательные для ДДУ. То есть включению в предварительный договор подлежат еще:

  • условия, позволяющие идентифицировать конкретный объект строительства, который подлежит передаче по ДДУ с соблюдением проектной документации;
  • стоимость договора, срок и правила уплаты по основному договору;
  • гарантийный срок по ДДУ.

При отсутствии вышеуказанных условий в договоре, он признается незаключенным. Поэтому нужно тщательно подходить к этому вопросу, стараться максимально индивидуализировать квартиру вплоть до ее номера, этажа. Поскольку указание на платежи противоречит природе данного ПДДУ и законодательству, то цену предварительного договора и гарантийный срок по нему указывать нельзя.

Судами такая сделка будет квалифицироваться как купля-продажа квартиры с предварительной оплатой.

Но застройщику необходима гарантия того, что потенциальный дольщик платежеспособен, поэтому часты ситуации, когда застройщик не хотел бы заключать такой договор сугубо на доверии и просит оплату или ее часть в рамках обеспечения. Часто на практике эту проблему решают обеспечительные меры.

Форма ПД (предварительного договора) такая же, как и у основного договора. Поскольку ДДУ заключается в письменном виде, то и ПДДУ тоже составляется в письменном виде.

Особенности и нюансы

Кроме вышеприведенных отличий по условиям, гарантиям, существенное отличие ПДДУ от ДДУ проявляется в том, что первый содержит лишь намерение о заключении ДДУ в будущем, в то время как второй подразумевает обязательства застройщика построить и передать квартиру дольщику, а он оплатить ее и принять.

Специалисты по-разному толкуют норму о возможности государственной регистрации ПДДУ. Одни юристы считают, что ПДДУ не подлежит регистрации в Росреестре, поскольку не является сделкой по переходу права собственности на жилье, а лишь сделкой о намерениях. В связи с этим обнаруживаются такие опасности, как риск двойных продаж, нет гарантии добросовестности застройщика, гарантии того, что у него все документы в порядке, чего не скажешь об основном договоре.

ДДУ регистрируется в территориальных подразделениях Росреестра и максимально защищает дольщиков от каких-то опасностей. При регистрации ДДУ компетентные органы проводят экспертизу документов застройщика, смотрят их соответствие законодательству, проверяют легальность. Риск повторных продаж по определенному договору сводится при этом к нулю. Хотя есть и другие подводные камни в ДДУ.

Предлагаем ознакомиться:  Подать в суд на работодателя если нет трудового договора

Другие авторы яростно настаивают на его регистрации. Если придерживаться такой позиции, то предварительный договор регистрируется в аналогичном основному договору порядке.

Алгоритм заключения и регистрации

Нужно собрать следующие документы:

  • заявления сторон;
  • непосредственно договор;
  • документ, идентифицирующий личность, обычно паспорт;
  • документ об оплате госпошлины (для граждан -350 р., для ЮЛ – 6000 р.);
  • при нахождении заявителя в браке, необходимо иметь согласие жены (мужа), заверенное нотариально;
  • если лицо действует через представителя, то для его идентификации нужна доверенность;
  • если существует дополнительное соглашение с обеспечительными мерами, например, соглашение о задатке, кредитный договор, то они также включаются в перечень.

Собранные документы направляются в Росреестр. В частности, в его территориальный орган по месту расположения строящегося дома лично либо направляем документы почтой или через интернет. В ответ на это Росреестр выдает расписку с датой и временем получения документов в течение последующего рабочего дня.

Ждем истечения срока регистрации. Он составляет 5 дней. Окончание регистрации венчает занесение сведений в ЕГРП.

Забираем документы. Приходим в регистрирующий орган, чтобы забрать свои документы с пометкой о регистрации.

Проверяем факт регистрации договора. Проверку можно сделать как воспользовавшись интернетом, так и посредством личной явки в Росреестр.

Правовые последствия нарушения

ПДДУ считается неисполненным том в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора. В такой ситуации применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая говорит о том, что если одна сторона предварительного соглашения уклоняется от оформления основного договора, другая сторона имеет право право обратиться в судебный орган с требованием о принуждении заключить соглашение.

При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от оформления документа, обязана возместить причиненные своими действиями убытки.

Нарушения ПДДУ также бывают связаны с оплатой по такому договору. Как уже было сказано выше, законодатель запрещает привлечение денежных средств от дольщиков за квартиру по предварительному соглашению. В законе четко прописан перечень договоров, по которым такое привлечение возможно — это ДДУ, договор с ЖСК или ЖНК, а также реализация жилищных сертификатов.

Обратите внимание! Если застройщик получил деньги за квартиру в нарушение законодательных требований, дольщик имеет право обратиться в суд за признанием такого договора недействительным. А застройщик при этом будет нести бремя административной ответственности, которое заключается в уплате штрафа в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей.

Подводя итог, необходимо отметить, что на сегодняшний день покупка квартиры по ПДДУ является одной из самых рискованных сделок. Однако, несмотря на многочисленные предупреждения об опасности заключения таких договоров, их популярность на рынке новостроек только возрастает.

В первую очередь покупателей привлекает цена. На этапе заключения ПДДУ цена за 1 квадратный метр существенно ниже. Тем не менее при заключении такого договора надо представлять себе возможные риски и последствия, если у застройщика плохая репутация. Поэтому перед подписанием предварительного договора лучше проконсультироваться с юристом.

Нарушения договора связаны часто с уклонением любой стороны перейти к стадии заключения ДДУ. Нарушения бывают связаны по части оплаты по такому договору. Законодательством о долевом строительстве запрещено привлечение денежных средств за квартиру по ПДДУ. Там имеется четкий перечень договоров, по которым возможно такое привлечение: ДДУ, договор с ЖСК или ЖНК, а также путем реализации жилищных сертификатов.

Если в нарушение требований закона застройщик получил деньги за квартиру, то дольщик правомочен обращаться в судебные органы за признанием такого договора недействительным. А застройщик при этом будет нести бремя административной ответственности, которое заключается в уплате штрафа в сумме 500000-1млн.

Чтобы была гарантия для каждой стороны, что договоренности будут соблюдаться в будущем, возможно исполнение обязательства по ПДДУ обеспечить неустойкой, предусмотреть штрафные санкции.

Один из вариантов обеспечения оплаты по будущему договору можно признать внесение задатка. И тогда за уклонение от заключения ДДУ задаток не будет возвращен, а если уклоняться будет застройщик, то он будет должен будет отдать двойную сумму задатка.

Предлагаем ознакомиться:  Генеральная доверенность на приватизацию квартиры образец

О законности заключения предварительного договора долевого участия

ПДДУ нельзя назвать незаконным. Такой вид договора предусмотрен законодательством и регламентируется ст. 429 ГК РФ, но ввиду того, что он не подразумевает приобретение какого-либо материального блага (товара, недвижимости, услуги и др.), то и оплата по нему производиться не может.

Таким образом, ПДДУ вполне может быть заключен и до основного документа, но без взимания платы за жилье.

Особенности заключения ПДДУ

Собственно, в этом и заключается проблема, ведь ключевая цель застройщиков при заключении ПДДУ — это получить вложения в свои проект. Зачастую предварительные соглашения оформляются еще на стадии согласования и получения разрешительной документации, потому что оформить договор невозможно из-за отсутствия необходимых бумаг.

Законодатель разрешает застройщикам привлекать деньги на возведение многоквартирного дома только в рамках ДДУ. Но сегодня строительные фирмы научились обходить закон и оформляют деньги не как плату за квартиру, а в качестве обеспечительного платежа по договору. По факту, это является мошенничеством.

Таким образом, заключая ПДДУ, необходимо понимать, что эта сделка является крайне рискованной. В отличие от застройщиков, которым данный договор несет только выгоду, для дольщиков он может обернуться значительными потерями, поскольку вы вкладываете свои средства не в конкретный объект недвижимости, а только в обещание, которое может так и остаться невыполненным.

Для того, чтобы иметь право на заключение ДДУ, строительная компания должна соответствовать всем требованиям Закона №214-ФЗ и строго соблюдать его условия. Любые нарушения грозят ей неустойками и штрафами в пользу дольщиков. Кроме того, застройщик обязан страховать свою ответственность перед инвесторами.

Для того, чтобы заключить ПДДУ, ничего из перечисленного не требуется. Застройщик берет на себя минимум обязательств и практически не несет финансовых рисков. При неисполнении условий договора он в лучшем случае просто вернет обеспечительный платеж назад покупателю.

Риски дольщика намного серьезнее, и самый главный из них — это вероятность вообще не получить назад своих денег.

По закону, в предварительном договоре должен быть указан срок, отведенный на оформление основного соглашения. Если такой срок не установлен, по умолчанию он составляет 1 год. Если на протяжении этого времени ДДУ так и не будет подписан, и ни одна из сторон не предложила его оформить, то обязательства полностью прекращаются.

Обратите внимание! В течение 6 месяцев по истечении действия ПДДУ покупатель вправе обратиться в суд, чтобы он принудил застройщика оформить основной ДДУ, либо подать заявление об аннулировании договора и возврате денежных средств. Поэтому очень важно строго следить за сроками и не пропустить время, отведенное на подачу иска.

Видя, что застройщик всячески оттягивает оформление ДДУ, не стоит слепо верить его обещаниям. Необходимо отправить в строительную фирму заказное письмо с предложением заключить основной договор, а если застройщик проигнорирует ваше требование — можно смело обращаться в суд.


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector