14.06.2019     0
 

Бух проводки застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве


Бух проводки застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве

С 1 января 2014 года вступила в действие статья 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон о долевом строительстве).

Учет бухгалтера — Бухгалтерский учет хозяйственных операций по строительству (созданию) объекта по договорам долевого строительства в рамках правовых отношений, определенных Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ ХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОПЕРАЦИЙ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ (СОЗДАНИЮ) ОБЪЕКТА ПО ДОГОВОРАМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РАМКАХ ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ, ОПРЕДЕЛЕННЫХ УКАЗОМ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ОТ 15.06.

2006 № 396 Основными нормативными правовыми актами, которыми в настоящее время следует руководствоваться при отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций, осуществляемых по договорам долевого строительства, являются: — Инструкция по применению Типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденная постановлением Минфина РБ от 30.05.

Организация является заказчиком-застройщиком и применяет общую систему налогообложения.

Бух проводки застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве

Заключен договор долевого участия на строительство жилого дома с физическими лицами. Строительство будет осуществляться с помощью подрядных организаций.

Должен ли присутствовать НДС в стоимости продаж в договоре долевого участия?

Организация (ООО), применяющая общую систему налогообложения, приобретает для дальнейшей перепродажи жилые (квартиры) и нежилые (офисы) помещения в строящихся жилых домах. Приобретение имущества оформляется договорами о долевом участии в строительстве и договорами переуступки (уступки) прав требования.

Продажа этого же имущества оформляется договорами переуступки (уступки) прав требования. Документов о праве собственности при этом не оформляется, поскольку объекты недвижимости еще не сданы в эксплуатацию.

Как организация должна отразить у себя в бухгалтерском и налоговом учете полученное право требования на квартиру (также и при условии, что НДС будет выставлен продавцом имущественного права)?

С организацией (подрядчик) в сентябре 2014 года заключен договор подряда на выполнение работ по разработке рабочей документации и строительно-монтажных работ на территории жилого дома. Работы по разработке рабочей документации выполнены в октябре 2014 года.

Бух проводки застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве

С ноября 2014 года и по настоящий момент никакие работы по данному договору не ведутся. Также в октябре 2014 года был заключен договор об уступке права требования, по которому третья организация передает в собственность организации (подрядчику) двухкомнатную квартиру, расположенную в здании вышеуказанного жилого дома (подразумевается, что в счет оплаты за предстоящие работы по вышеуказанному договору подряда).

Решение проблем учета долевого строительства с помощью программы 1С.

Долевое строительство становится все более популярной формой инвестиционной деятельности. При таком виде деятельности компания застройщик привлекает инвестиции физических или юридических лиц – «дольщиков» для строительства недвижимости. После того, как объект строительства сдается в эксплуатацию, дольщики получают заранее определенную часть недвижимости.

Долевое строительство является многоплановым и сложным видом деятельности, поскольку помимо непосредственного строительства, найма рабочих, закупки материалов и прочих операций, связанных с постройкой объекта, компания обязана контролировать отношения с инвесторами. Договор, заключаемый застройщиком и дольщиком, включает в себя права и обязанности, размеры взносов и план-график получения денежных средств от инвестора.

Для того чтобы снизить количество времени, уходящего на оформление всех необходимых документов, а также иметь постоянный доступ к информации о платежах дольщиков, компания ВДГБ разработала отраслевое решение на базе продукта 1С бухгалтерия 7.7.

Предлагаем ознакомиться:  Жалоба об отказе в страховании осаго

Вот дом, который построил… застройщик!

– 1С: Долевое строительство.

Возможности программы 1С: Долевое строительство.

Данное программное решение включает в себя возможности программы 1С бухгалтерия и дополнено специальными функциями, необходимыми для учета в долевом строительстве.

Внедрение программы 1С позволяет контролировать инвестиции по каждому строительному объекту, кроме того, учет может осуществляться в любой валюте. Данная функция позволяет руководителям строительной компании всегда иметь максимально полную и точную информацию о состоянии инвестиций по любому объекту строительства и корректировать планы компании в соответствии с этим.

Внедрение программы 1С Долевое строительство открывает возможность для просмотра визуальной картинки реализации квартир – план дома с разноцветными обозначениями, на котором отображается уже реализованная площадь, свободные для оформления квартиры, и недвижимость, не предназначенная для реализации. Удобный план предоставляет информацию в максимально доступной форме, так что руководителю хватит нескольких мгновений, чтобы оценить состояние объекта.

Стоимость внедрения 1С полностью оправдана высокими показателями, которые позволяют получить программные продукты. В программе реализован удобный механизм для заполнения и сохранения договоров, включающий полную информацию об инвесторе, сумме договора, объекте инвестиции и т.д. Таким образом, время, уходящее на регистрацию договоров с инвесторами и на поиск данной информации в случае необходимости, сокращается до минимума.

Данная программа также позволяет решить проблему с поступлением инвестиций. Для каждого договора в системе определяется план-график поступления средств, и с помощью программы осуществляется строгий контроль над поступлением денежных потоков от инвесторов.

Автоматический расчет сумм НДС, прибыли и убытка по каждому отдельному договору позволяет существенно ускорить работу бухгалтерии, так же, как и возможность формирования бухгалтерских проводок, и отражение данных операций в регламентированном учете.

Помощь компании ВДГБ при внедрении отраслевого решения.

Поскольку компания 1С:ВДГБ является разработчиком программного продукта 1С:Долевое строительство, приобретая данный инструмент, специалисты строительных компаний всегда могут рассчитывать на помощь и поддержку консультантов ВДГБ.

Стоимость внедрения 1С окупается уже в первые полгода, а бесплатный договор на ИТС, заключаемый сразу после приобретения и установки программы, позволяет значительно сэкономить на обновлениях и консультационных услугах сторонних компаний.

Бухгалтерский учет

Итак, нужно разобраться, кто из участников инвестиционно-строительной деятельности отражает у себя строящийся актив и что именно реализует застройщик — готовую продукцию, работы или услуги.

Но давайте сначала вспомним классическую схему проводок у застройщика. (На практике возможны различные нюансы, но мы не будем в них углубляться.)

Содержание операции Дт Кт
Получены деньги от инвестора 51 «Расчетные счета» 86 «Целевое финансирование»
Отражены затраты на строительство (стоимость подрядных работ, услуг технического заказчика и т. д.) 08 «Вложения во внеоборотные активы» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
Учтен НДС, предъявленный подрядчиками в составе стоимости работ 19 «НДС по приобретенным ценностям» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
Признаны затраты застройщика 20 «Основное производство» (26 «Общехозяйственные расходы») 10 «Материалы», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению»
Признано вознаграждение застройщика 86 «Целевое финансирование» 90-1 «Выручка»
Учтена в доходах экономия за­стройщика (если средства, перечисленные от инвестора, превышают затраты на строительство) 86 «Целевое финансирование» 90-1 «Выручка»
Если средств инвесторов недостаточно, то у застройщика может возникнуть убыток
Учтена себестоимость 90-2 «Себестоимость» 20 «Основное производство»
Объект строительства передан инвестору 86 «Целевое финансирование» 08 «Вложения во внеоборотные активы»
НДС передан инвестору по сводному счету-фактуре 86 «Целевое финансирование» 19 «НДС по приобретенным ценностям»

Изложенный способ учета является общепринятым для застройщиков, он применяется независимо от того, на каких условиях заключен договор с инвесторами.

Такой порядок учета основан на нормах уже недействующего ПБУ 2/94 (применялось до 2009 г.) и Положения № 160.

Как мы уже говорили, в Положении № 160 изложены правила учета у застройщика. Но «застройщик», для которого написано Положение № 160, — это не организация, которая строит объект недвижимости на продажу на принадлежащем ей земельном участке, а специализированная строительная фирма, которая организует сам процесс строительства, контролирует качество выполнения строительных работп. 1.

Как видим, традиционный порядок учета у застройщиков не предусмотрен нормативными актами по бухучету. Но это еще полбеды. Гораздо хуже то, что он может привести к искажениям бухгалтерской отчетности.

Как видно из схемы проводок, строящийся объект до момента передачи его инвестору отражается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а значит, бухгалтеры отражают его в балансе застройщика в группе статей «Основные средства» (строка 1150). Это неправильно. Ведь застройщик изначально строит объект не для себя, а для инвестора. А значит, построенная недвижимость никогда не будет использоваться застройщиком в качестве ОС.

Предлагаем ознакомиться:  Договор о полной индивидуальной материальной ответственности

То, что средства, полученные от инвесторов, принято отражать на счете 86 и в балансе как целевое финансирование, тоже далеко не бесспорно. Целевым финансированием в бухучете считаются деньги, поступившие организации (как правило, из бюджета) на определенные цели, например на покупку ОС. Остаток целевого финансирования нужно отражать в балансе в группе статей «долгосрочные обязательства» или «краткосрочные обязательства»Письмо Минфина от 08.05.

2014 № 07-01-12/21775. Но не общей суммой, а в отдельной строке «целевое финансирование»п. 20 ПБУ 13/2000. То есть сумма, отраженная в балансе в строке «целевое финансирование», означает, что у организации есть чужие средства, которые она должна потратить на финансирование собственных капитальных или текущих затратп.

Поскольку, как мы уже говорили, российскими нормативными актами по бухучету учет у застройщика не регулируется, обратимся к МСФОп. 7 ПБУ 1/2008. О том, как нужно вести учет компаниям, занимающимся строительством недвижимости, говорится в Разъяснении КРМФО (IFRIC) 15 «Соглашения на строительство объектов недвижимости»введено в действие на территории РФ Приказом Минфина от 25.11.

2011 № 160н (далее — IFRIC 15). Конечно, в IFRIC 15 не упоминается термин «застройщик», в Разъяснении говорится о «предприятиях, принимающих обязательство по строительству объектов недвижимого имущества напрямую или через субподрядчиков»п. 4 IFRIC 15. Однако такая формулировка позволяет применять этот документ к застройщикам.

Согласно IFRIC 15 порядок учета зависит от того, кто может определять основные структурные элементы будущего объекта недвижимости — инвестор или застройщик.

Если вопрос, каким будет строящееся здание, решает инвестор, то застройщик должен применять МСФО (IAS) 11 (российским эквивалентом этого МСФО является «строительное» ПБУ 2/2008). То есть строящийся актив должен отражаться в учете застройщика на счете 20, а выручку нужно признавать по мере готовности объекта.

А вот если инвестор не может изменять дизайн объекта, строительство которого он финансирует, так как застройщик предлагает типовые варианты зданий, то у застройщика признается выручка от реализации товаров (готовой продукции)пп. 12, 16—18 IFRIC 15. Это наиболее часто встречающаяся в российской практике ситуация, ее мы и будем рассматривать.

Бух проводки застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве

Из общего правила IFRIC 15 о признании выручки от реализации продукции у застройщика есть исключение. Если материалы для стройки поставляет инвестор (не определяя дизайн будущего здания), то застройщику следует признать выручку от оказания услугп. 15 IFRIC 15. Однако такой вариант договора в российской практике не встречается.

Строим на продажу

На практике получили наибольшее распространение два типа договоров между инвесторами и застройщиками — договор инвестирования (как правило, на коммерческую недвижимость) и договор долевого участия на строительство многоквартирных домов (ДДУ). Посмотрим, как будет выглядеть идеальный бухучет у застройщика в этих ситуациях (то есть с применением IFRIC 15).

СИТУАЦИЯ 1. По условиям инвестиционного договора инвестор перечисляет застройщику определенную сумму денег и по окончании строительства получает в собственность возведенный объект (или его часть). Как правило, вознаграждение застройщика в договоре не указывается. Прибыль застройщика — это разница между суммой, полученной от инвестора, и затратами на строительство объекта, включая текущие расходы самого застройщика. Дизайн будущего объекта недвижимости определяет застройщик.

Предлагаем ознакомиться:  Как и где восстановить свидетельство о рождении

СИТУАЦИЯ 2. Между застройщиком и дольщиком заключен договор долевого участия в строительстве. Отношения между застройщиком и гражданами по таким договорам регулируются Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домовЗакон № 214-ФЗ.

Обычно в ДДУ указывают фиксированную стоимость квартиры, которую должен оплатить дольщик. Величина вознаграждения застройщика, как правило, не указывается, в договоре пишут лишь, что оно включено в стоимость квартиры. То есть прибыль застройщика — это разница между суммой, полученной от дольщиков, и затратами на строительство дома. Далее в статье мы будем говорить именно о таком варианте договора.

Законом № 214-ФЗ о долевом строительстве предусмотрено, что деньги дольщиков подлежат направлению на строго определенные цели (например, на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, на строительство систем инженерно-технического обеспечения)ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ. При этом Закон не обязывает застройщика отчитываться перед дольщиком, куда именно и в какой сумме направлены его деньги.

Контролировать целевое расходование денег дольщиков вправе только некий контролирующий органп. 1 ч. 6 ст. 23 Закона № 214-ФЗ.

В Москве уполномоченным органом по контролю в области долевого строительства является Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительстваПостановление Правительства Москвы от 26.04.2011 № 157-ПП.

Но дело в том, что в силу специфики своей деятельности застройщики в принципе не могут организовать учет так, чтобы можно было определить, на что потрачены средства каждого дольщика. Ведь деньги поступают на расчетный счет от дольщика общей суммой, в которой сидит и вознаграждение застройщика. Кроме того, деньги поступают к застройщику не одновременно от всех дольщиков, а постепенно, в течение всего процесса строительства.

Поэтому сначала средств дольщиков не хватает и застройщики строят объект не только на деньги дольщиков, но и на собственные (чаще всего привлекают кредиты). То есть деньги поступают на расчетные счета застройщиков из различных источников, а затем направляются на строительство, например на оплату счетов подрядчиков, на погашение кредитов.

Таким образом, по экономическому содержанию ситуация 2 аналогична ситуации 1.

Значит, исходя из требования приоритета содержания перед формой в бухучете и отчетности застройщика, привлекающего деньги как по договору инвестирования, так и по ДДУ, нужно признавать строящийся объект на счете 43 (иногда используют счет 41) в балансе в группе статей «Запасы» (строка 1210). А в отчете о финансовых результатах — выручку от реализации построенного объекта при передаче его дольщикупп. 12, 16—18 IFRIC 15.

Обратите внимание: речь идет только о бухгалтерском учете, а к вопросам налогового учета и НДС мы обратимся позднее.

Учет и налогообложение для застройщиков: формируем финансовый результат

КСК групп ведет свою историю с 1994 года.

Индивидуальный подход, глубокое понимание потребностей и целей клиентов в сочетании с практическими знаниями позволяют решать эти задачи максимально эффективно.

Коллектив КСК групп – это команда из более чем 350 специалистов, имеющих уникальный опыт реализации проектов как для средних, так и для крупнейших российских корпораций.

Выручка по договорам долевого участия в учете и отчетности застройщика

В регулировании бухгалтерского учета в области строительства жилья есть не только пробелы, но и противоречия, возникающие между законодательством и сложившейся практикой отражения выручки и себестоимости строительных компаний в финансовой отчетности. Начнем с общего. Работа по каждому проекту происходит по схеме: инвестор — заказчик/застройщик — подрядчик.

В качестве инвестора выступает организация, которая финансирует строительство. Заказчик/застройщик выполняет функцию по организации строительного процесса. Подрядчик — это строительная организация, непосредственно выполняющая строительные работы, а также привлекающая субподрядчиков для выполнения отдельных строительных работ.

В некоторых случаях вышеперечисленные функции могут объединяться в одной компании.


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector