22.06.2019     0
 

Штрафные санкции при расторжении договора на квартиру


Основные моменты

Нельзя востребовать возвращения того, что уже реализовано по обязательствам при расторжении договора, если другое не предопределено условиями сделки или законом.

На этой правовой норме базируются основные последствия процедуры расторжения сделки. К примеру, покупатель заплатил сумму по договору, но квартиру так и не получил.

Но при этом продавец вовсе не обязан возвращать деньги, поскольку обязательство исполнено до расторжения сделки. Получается, что покупатель останется и без денег, и без квартиры.

Иначе доказывать свою правоту придется покупателю в суде. Могут сложиться обстоятельства и с точностью до наоборот, когда продавец квартиру передает, а денег взамен не получает.

Расторжение сделки не дает права на истребование возврата имущества, если это не прописано в договоре.

Продавцу требуется подавать исковое требование об оплате по договору, выступающей в виде неосновательного обогащения и возмещения неустойки из-за несвоевременной оплаты.

Важно подробно расписать порядок возврата того, что исполнено по договору в одностороннем порядке, и прописать сроки возврата.

Что это такое

Договором о купле-продаже именуется документ о соглашении, по которому одна сторона, являющаяся собственником имущества, передает оное иному лицу в обмен на оговоренную денежную сумму.

Договор составляется в письменной форме. В нем детально расписываются условия взаимодействия субъектов права, а именно:

  • дата составления договора;
  • идентификационные данные участников сделки;
  • предмет договора и его подобные характеристики;
  • стоимость сделки;
  • порядок и сроки оплаты;
  • права сторон и их обязанности;
  • ответственность участников;
  • дополнительные условия.

Законом предусмотрено обязательное наличие в ДКП существенных условий.

Так при отсутствии указания предмета договора и его стоимости, а также невозможности идентификации участников, соглашение не может признаваться действительным.

Юристы рекомендую непременное включение в перечень дополнительных условий пункта о расторжении договора с подробным разъяснением процедуры.

Например, фраза «Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию или в одностороннем порядке при неисполнении условий договора» ни к чему не обязывает участников сделки.

Надобно указать в договоре что-то вроде «В случае расторжения сделки стороны обязуются вернуть все исполненное по обязательствам.

Возврат должен быть выполнен в течение _ дней со дня прекращения действия договора по причине его прекращения. В противном случае выплачивается неустойка в размере _ рублей».

Предлагаем ознакомиться:  Как ускорить регистрацию права собственности на квартиру

Договор расторгается только по согласию сторон или по судебному решению. В первом случае обязательным является письменное оформление расторжения.

Нужно отметить, что добровольно сделки относительно купли-продажи расторгаются крайне редко. При этом для обращения в суд потребуются веские основания.

Условия расторжения ДКП определяет гражданское законодательство, в качестве оснований выступают:

  • взаимное согласие сторон;
  • судебное решение;
  • наступление обстоятельств, предусмотренных договором.

В случае обоюдного согласия участники составляют дополнительное соглашение к договору и в нем прописывают порядок расторжения сделки и возврата исполненного по ней.

Для суда весомыми основаниями признаются существенные условия нарушения договора, чреватые значительным ущербом для одной из сторон. Например:

  • отказ от отплаты по сделке после получения квартиры;
  • отказ от передачи квартиры после получения оплаты.

Кроме того нужно отметить и возможность расторжения договора в силу непредвиденных обстоятельств.

Речь идет о наступлении обстоятельств, какие стороны предвидеть не могли. То есть вина участников отсутствует, но и возможность заключения соглашения утрачена.

Но неожиданно возвращается из мест заключения родственник хозяина, ранее прописанный в квартире (до приговора суда) и через суд добивается возможности вновь проживать по адресу прежней прописки. Логично, что покупатель такое жилье покупать не желает.

Законные основания

Возникающие нюансы

Говоря о расторжении договора, стоит различать прекращение сделки по желанию сторон/стороны и признание договора недействительным.

Прежде всего, отличными будут правовые последствия. Суд может признать недействительность сделки, если договор заключен:

  • с нарушением законодательных норм;
  • с участием недееспособного или ограниченно дееспособного лица;
  • при участии лица, неспособного отдавать отчет своим действиям в определенный период;
  • с несовершеннолетним лицом без согласия законного представителя;
  • под угрозой, с применением насилия или обмана, сговора и иных тяжких обстоятельств;
  • без создания правовых последствий (мнимая сделка) или для прикрытия иных правоотношений (притворная сделка).
Предлагаем ознакомиться:  На каком этаме можно поменять куплиную квартиру в новостройке

От расторжения договора признание его недействительным отличают последствия.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по обоюдному согласию допускается в любое время. Законодательство не запрещает собственникам самостоятельно распоряжаться имуществом.

Значит, стороны могут самостоятельно оговорить порядок прекращения правовых взаимоотношений, закрепив достигнутые договоренности документально.

При этом стороны самостоятельно решают, как, когда и в каком объеме надлежит возвращать исполненное по договору.

При этом участники сделки могут предусмотреть и возмещение убытков друг друга, с указанием размера возмещения и прочих значимых условий.

Условия расторжения предварительного договора купли продажи квартиры сводятся к тому, что стороны при не заключении договора в назначенный срок вправе требовать не только аннулирования соглашения, но и возмещения денежных средств.

Задаток вносится как гарантия заключения сделки и если инициатором расторжения сделки выступает покупатель, то задаток не возвращается.

При инициативе продавца задаток возвращается в двойном размере. Если был выплачен аванс, то при расторжении договора он попросту возвращается, безо всяких дополнительных условий.

Судебная практика

Расторжение договоров купли-продажи недвижимости сопровождается довольно обширной судебной практикой.

Чаще всего основанием становится неисполнение условий договора касательно передачи квартиры или денег. Причиной может становиться и неожиданное выявление обременений.

Но и существует и иные ситуации. Назвать их можно было бы курьезными, если бы последствия их не были так печальны.

«В суд обратился продавец квартиры с требованием об аннулировании сделки спустя два года после ее заключения. Основанием стало якобы отсутствие оплаты.

В ней значилось, что продавец обязуется вернуть стоимость квартиры, если договор не пройдет госрегистрацию.

Покупатель в свою очередь представил доказательства полного расчета – свидетельские показания, договор аренды банковской ячейки, акт доступа к ячейке, ордер на обмен валюты на сумму договора.

Но, тем не менее, суд пришел к мнению, что оплата произведена не была, и принял решение расторгнуть не до конца исполненный договор».

«В суде рассматривалось дело о расторжении договора купли-продажи по причине изменившихся обстоятельств.

В частности, продавец-истец требовал расторгнуть договор по той причине, что здоровье его существенно ухудшилось в силу преклонного возраста и вместе с тем ухудшилось материальное положение.

За один год истец перенес инфаркт и инсульт. То есть он не мог предположить такое ухудшение своей жизни.

Суд счел основания теми самыми существенными изменениями, позволяющими расторгнуть договор. Прецедент в том, что с момента заключения договора прошло уже одиннадцать лет».

Подвести итог следует тем, что расторгнуть договор купли-продажи, конечно, можно. Причем сделать это допустимо в течение достаточно длительного периода.

Но вот правовые последствия во многом будут зависеть от того, насколько правильно осуществлено документальное оформление сделки.

Еще на этапе составления ДКП важно предусмотреть вероятное расторжение и заранее обозначить его условия и порядок.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector