16.06.2019     0
 

Инструкция по созданию совета дома в МКД: порядок избрания членов совета, положение


Что входит в обязанности совета

Совет многоквартирного дома — это тот орган, который не может является юридическим лицом. Это значит, что он не сможет иметь свой расчетный счет, печать и возможности, связанные с действиями юридического лица. Но из-за этого ни в коем случае нельзя занижать эффективность действий совета многоквартирного дома.

При слаженной и заинтересованной работе всех членов совета дома улучшение работы управляющей организации может стать очевидной. Обязанности совета многоквартирного дома закреплены Жилищным Кодексом РФ и главной его обязанностью является контроль управляющей организации. Большинство собственников роли совета дома не понимают, если есть управляющая организация, которая получает деньги за свою работу, то зачем дублировать её полномочия, задаются вопросом собственники. Но кто в данном случае как не собственники знают лучше проблемы своего дома.

В этой связи члены совета многоквартирного дома просто обязаны указывать управляющей организации на первоочередные необходимые мероприятия, которые должны быть проведены по текущему ремонту. Определять и направлять свои предложения по замене или ремонту инженерных коммуникаций, работ, связанных с благоустройством земельного участка, улучшению предоставления качества коммунальных услуг.

А также даёт своё заключение на проект договора управления с управляющей организацией и договорами с ресурсоснабжающими организациями. Члены совета многоквартирного дома составляют план на ближайший год по своей работе и ежегодно отчитываются перед собственниками о проделанной работе. План строится из расчетов затрат, которые необходимы на те или иные работы и возможности обеспечить проведение этих работ финансово.

фото 2

Если говорить из практики, то совет многоквартирного дома может провести все те мероприятия, которые управляющая организация проводить просто не обязана. Например, решением общего собрания было принято о строительстве ограждения по границам земельного участка. Управляющая организация может просто не брать на себя полномочия по сбору денежных средств на проведение этих работ или возьмется, но сумма в смете может оказаться просто завышена.

Председатель совета многоквартирного дома избирается из членов совета многоквартирного дома. По сути именно председатель выполняет все функции работы совета многоквартирного дома, поэтому обязанности председателя совета многоквартирного дома иногда дублируют обязанности совета дома. В связи с этим к обязанностям председателя многоквартирного дома относятся следующие функции:

  • Ведет переговоры с управляющей организации о проекте договора управления, о возможности внесения в него изменений, в условия, которые не удовлетворяют собственников жилья;
  • Представляет условия договора управления общему собранию собственников;
  • Если собственники передали полномочия по заключению договора управления председателю совета многоквартирного дома, то он имеет возможность от их имени заключить договор управления;
  • Непосредственно контролирует все обязательства, которые должна выполнять управляющая организация и подписывает акты приемки работ, которые она провела;
  • Также на основание доверенности от собственников может выступать в суде по вопросам, связанным с управлением многоквартирного дома и поставкой коммунальных услуг.

Как и совета многоквартирного дома занижать права председателя совета многоквартирного дома не стоит. При умелом руководстве и активной деятельности управляющую организация можно заставить выполнять свои обязанности. А если набраться и навыков управления, то председатель дома запросто может провести собрание собственников по созданию ТСЖ в своём доме.

Если же таких глобальных планов нет, то право осуществлять контроль за управляющей организацией это самое важное право в умелых руках. Также право составления актов о проведенной работе управляющей компании и составление актов о повреждениях в местах общего пользования или в жилых помещениях собственниках является серьезным инструментом в руках председателя совета многоквартирного дома.

Совет многоквартирного дома — организованная инициативными гражданами структура, занимающаяся разъяснительной работой и не имеющая статуса юридического лица. В связи с этим у данного органа нет печати, банковского счета и прочих характерных для организаций реквизитов. Однако при правильном подходе совет ведет вполне эффективную деятельность. Его обязанности прописаны в ЖК РФ, и ключевым пунктом в них является контроль работы управляющей компании.

По законодательству за советом МКД закрепляются следующие полномочия:

  • обеспечение выполнения решений общедомовых собраний;
  • предложение владельцам помещений порядка пользования общей собственностью и плана по проведению работ по ее содержанию и ремонту;
  • обсуждение вопросов, относящихся к компетенции совета;
  • контроль качества предоставляемых коммунальных услуг;
  • контроль того, как выполняются работы и оказываются услуги по содержанию и ремонту общедомовой собственности;
  • предложение отчета о проведенной работе для утверждения на ежегодном собрании собственников;
  • утверждение решения о проведении текущего ремонта общедомовой собственности, если его приняли на собрании большинством голосов.

Члены совета составляют и подписывают акты, фиксирующие выполнение текущего и капитального ремонта. В случае подтопления жилья или нанесения ему иного ущерба общественники также могут участвовать в составлении актов и дублировать здесь управляющую организацию в случае ее отказа участвовать в процессе.

При появлении у собственников жилья какого-то важного вопроса, который необходимо вынести на голосование, совет многоквартирного дома занимается организацией общего собрания.

Управляющая компания при правильном построении взаимоотношений извлекает пользу из работы совета МКД. Его председатель вправе вести с УК переговоры о том, что будет прописано в договоре управления. Он делает это и до его заключения, и после, когда планируется внесение изменений. Управляющей компании проще обсудить предложения с одним компетентным и заинтересованным представителем, чем со всеми владельцами помещений. Председатель совета в дальнейшем сам разъяснит жителям согласованные с УО вопросы.

Предлагаем ознакомиться:  Как узаконить изменения в конструкцию дома

Дополнительная экономия времени и ресурсов возникает из-за того, что председатель может подписывать договор управления от имени всех собственников. Он делает это при наличии соответствующих доверенностей. Аналогичным образом председатель подписывает акты приемки работ, выполненных в рамках договора управления.

С ним УК может оперативно обсудить возникшие в процессе обслуживания дома недочеты. Согласование плана текущего ремонта тоже проще провести с одним человеком. Даже если управляющей компании придется судиться с жителями, вести разбирательство с единолично выступающим председателем совета проще, чем с несколькими собственниками.

Стоит подчеркнуть, что даже тесно работающий с УК совет неподотчетен ей. Общественники лишь сотрудничают с управляющей компанией в интересах всех жителей, и никаких рычагов воздействия на них у УК быть не может.

Зачем нужно Положение? Обязательный ли это документ?

Положение о совете многоквартирного дома является своего рода инструкцией, в которой детально описывается его работа (образец документа приведен в приложении). К основным пунктам здесь относится следующее:

  • права и обязанности членов совета;
  • условия работы;
  • получение вознаграждения и его размер.

В положении отражаются интересы собственников помещений в конкретном МКД, поэтому его рекомендуется составлять индивидуально. Для этого не нужно писать документ с нуля, будет достаточно согласовать лишь отдельные важные пункты.

Основные положения о работе совета многоквартирного дома описаны в Жилищном кодексе. Однако этого недостаточно для организации его работы, а также слаженного взаимодействия с собственниками и представителями управляющей организации. В связи с этим и рекомендуется расписывать общие законодательные нормы в отдельном документе, который не противоречит ЖК РФ и в то же время дополняет его положения для удобства их использования в конкретной ситуации.

Чрезмерно перегружать устав совета МКД правилами не следует. Это чревато бюрократизацией работы общественного объединения жильцов и появлением противоречий. В документе четко и однозначно прописываются условия проведения выборов членов совета, требования к кандидатам, полномочия председателя, наличие вознаграждения, порядок лишения полномочий и прочие важные вопросы.

Положение о совете дома – детальная инструкция, описывающая его работу.

В ней указываются обязанности, права, условия работы и размер вознаграждения.

С помощью устава вы создадите уникальные правила, которые будут отражать интересы собственников.

В положение о совете МКД вы сможете включить особенные условия работы, которые будут основаны на потребностях и благосостоянии собственников дома.

Зачем нужен ещё один свод указаний, если и так относительно этого есть статья Жилищного Кодекса? Рассмотрим пример. Если сравнить это с законами РФ, то статья в Жилищном Кодексе играет роль Конституции, а устав совета многоквартирного дома – детально расписанных законов.

Поэтому руководствуясь лишь Жилищным Кодексом, вам будет очень трудно регулировать работу и добиться слаженного взаимодействия с собственниками.Можно ли назвать Положение о совете МКД обязательным документом? Нет, вы можете обойтись и без него. Это ведь общественное объединение, поэтому собственники сами вправе решать, какие и сколько правил стоит вводить.

ВНИМАНИЕ! Как показывает практика, наличие положения о совете многоквартирного дома существенно улучшает эффективность работы, позволяя не собирать лишний раз собственников для голосования.

Обязанности председателя совета многоквартирного дома

Инструкция по созданию совета дома в МКД: порядок избрания членов совета, положение

Права совета многоквартирного дома заключаются в защите прав собственников жилья от бездействия управляющей организации.

Так совет дома имеет право фиксировать отсутствие или поставку ненадлежащего качество коммунальной услуги. И может обратиться в управляющую компанию с требованием приведения услуги в удовлетворительное состояние.

Участвует в составлении и подписании актов, где необходимо проведении текущего и капитального ремонта. Также в актах, где необходимо зафиксировать, например, затопление квартиры или нанесение любого ущерба жилого помещения собственника. В таких случаях, если представители управляющей организации отказываются составлять акт, то именно совет многоквартирного дома имеет полномочия по дублированию таких действий.

К полномочиям совета дома также относится инициирование собрания собственников жилья по любому наболевшему вопросу.

Что должно быть прописано в Уставе Совета МКД?

Устав не стоит перегружать излишними статьями и множеством правил.

Инструкция по созданию совета дома в МКД: порядок избрания членов совета, положение

Желание описать каждую возможную ситуацию приведёт к появлению противоречащих правил, которые лишь создадут дополнительную путаницу.

Главное – включить несколько обязательных пунктов:

  • условия и порядок выборов; периодичность проведения выборов, условия голосования и требования к кандидатам;

  • полномочия и права членов совета; перечень мер, которые можно применять без соглашения с общим собранием;

  • полномочия председателя; возможность ведения переговоров от имени собственников; периодичность предоставления отчётности о своей работе;

  • размер и условия выплаты вознаграждений (если есть); нужно указать, каким способом будут начисляться средства, а также выбрать формулу, по которой будет определяться размер вознаграждений;

  • порядок лишения полномочий; условия инициации внеочередных выборов; возможность изменения состава без переизбрания.

ВАЖНО! Важным моментом является специальная доверенность, без которой члены не смогут подписывать от вашего имени необходимые контракты.

Даже если эти полномочия указаны в уставе, лучше дополнительно оформить доверенность.

Это избавит вас от неприятных ситуаций и позволит совету без затруднений выполнять свои обязанности.

При составлении положения, внимательно следите, чтобы ни одна его статья не нарушала ЖК РФ.

Есть некоторые моменты, которые могут лишь навредить и замедлить работу совета. Было бы немудро включать пункты, описывающие взаимодействие с Управляющей компанией: порядок контроля предоставленных услуг и многое другое.

Предлагаем ознакомиться:  Требуются ли сейчас свидетели при регистрации брака

фото 3

Связано это с тем, что Сотрудничество с УК регулируется отдельным договором, который утверждается обеими сторонами. Устав же является лишь внутренним документом, поэтому компания вовсе не обязана выполнять его пункты.

Ещё одной ошибкой, которую допускают достаточно часто, является внесение пункта, указывающего на зависимость от Управляющей компании. Помните, что совет не подотчётен УК, а лишь сотрудничает с ней, поэтому никаких рычагов влияния быть не может.

ВАЖНО! Будьте внимательными, когда Управляющая компания предлагает вам специально подготовленный устав. Зачастую в нём множество «подводных камней», перекладывающих обязанности УК на совет дома.

Поэтому лучше всего отказаться от такого предложения или же основательно переработать текст.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Совет многоквартирного дома: компетенция и порядок избрания

Избрание совета многоквартирного дома происходит на общем собрании собственников жилья. Для начала необходимо провести подготовительные работы. И определить порядок избрания совета многоквартирного дома.

фото 4

Для начала необходимо составить уведомление о проведении общего собрания собственников в многоквартирном доме. Инициаторы собрания обязаны известить всех собственников о проведении общего собрания за десять дней до даты его проведения. Внимание!!! Уведомление о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом.

Другой способ оповещения собственников помещений о проведении собрания должен быть утвержден решением общего собрания. То есть, чтобы был возможен более простой способ уведомления собственников, например, с помощью размещения объявлений на информационных досках около подъездов, необходимо этот способ оповещения утвердить на предыдущем собрании.

Проведение собрания возможно в трех формах: очное, заочное или очно-заочное. На сегодняшний день самой популярной формой проведения собрания является очно-заочная. Прежде всего назначается проведение собрания собственников в очной форме, но как это всегда бывает кворума на этом собрании не бывает. Это не беда.

Теперь Вам не надо объявлять о проведении нового собрании теперь уже в заочной форме. При очно-заочном собрании, заочное начинается на следующий день после очного, то есть собрание не прерывается. Теперь вы раздаете опросные листы для голосования собственникам жилья и ждете, когда их принесут в место, указанное для хранения опросных листов.

После проведения все решения оформляются протоколом, о том, как его составить мы также писали. Все решения считаются принятыми, если в собрании приняли участие более 50% голосов собственников и проголосовали за данные решения также более 50%. Выборы совета многоквартирного дома проводятся из собственников дома, а их количество ничем не ограничено, поэтому в этом вопросе главное руководствоваться здравым смыслом. Избирается совет дома не более чем на два года, после этого необходимо провести повторное общее собрание.

Если в доме не выбран совет многоквартирного дома, то инициировать проведение общего собрания по его выбору обязан орган местного самоуправления, но в этом случае в состав совета могут попасть люди лояльные как органу местного самоуправления, так и управляющей организации.

Органом, который занимается представительством интересов собственников квартир в многоквартирном доме, выступает вышеуказанный совет многоквартирного дома.

Данный орган может избираться в любом доме, в котором имеется 4 и более квартиры, и где при этом не создавалось товарищество собственников, а также дом не имеет управления со стороны какого-либо кооператива.

Срок избрания вышеуказанного совета многоквартирного дома – 2 года, однако, при условии, что другой срок не был установлен решением общего собрания собственников помещений.

Относительно количества членов совета, данный вопрос решается в рамках общего собрания. При отсутствии установленного решением собрания количества членов, таковое исчисляется, исходя из количества квартир, этажей и подъездов многоквартирного дома и т. д.

Решение по избранию совета дома принимается в течение одного года, начиная со дня введения данного дома в эксплуатацию.

При условии, что многоквартирный дом вводился в эксплуатацию до 18 июня 2011 года, срок определяется, беря за исходную точку данную дату.

Когда подобное решение не принималось либо не было полностью реализовано, то со стороны органа местного самоуправления в срок 3-х месяцев должно быть созвано общее собрание собственников квартир с целью избрания совета многоквартирного дома и, соответственно, его представителя.

Права и обязанности совета:

  • Обеспечение выполнения решений по общему собранию собственников;
  • Вынесение на рассмотрение общего собрания собственников разного рода предложений относительно порядка пользования общим имуществом, а также планирование и координирование содержания и ремонта дома и домового имущества, относительно коммунальных услуг и заключения договоров по их предоставлению и, кроме того, вынесение на рассмотрение вопросов относительно компетенции указанного совета многоквартирного дома;
  • Представление в адрес собственников предложений касательно управления домом;
  • Представление собственникам помещений своих заключений относительно условий и проектов договоров, которые предлагаются для рассмотрения на данном собрании;
  • Осуществление контроля за оказанными услугами и выполненными работами по дому, а также содержанию и ремонту дома и общего имущества совладельцев помещений;
  • Представление для последующего утверждения отчета по проделанной работе в рамках годового общего собрания собственников.

фото 5

Кроме перечисленных полномочий, советом могут осуществляться и другие обязанности, которые входят в рамки его компетенции. К примеру, таковыми могут выступить проведение информационно-осведомительной работы с собственниками, осуществление опросов с целью объективного оценивания качества работы по организации управления.

Помимо вышеуказанного, совет определяется как субъект общественного жилищного контроля, что закреплено в ч. 8 ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Предлагаем ознакомиться:  Может ли женщина работать в декретном отпуске

При избрании совета многоквартирного дома, рекомендуется использовать следующий приведенный алгоритм.

Во-первых, потребуется выступить, инициируя проведение общего собрания. В качестве инициатора, для проведения общего собрания вполне подойдет любой собственник любого помещения в данном конкретном многоквартирном доме.

Со стороны инициатора должно быть обеспечено проведение общего собрания, на котором необходимо провести формулировку повестки дня с обязательным включением в нее тезисов по избранию совета многоквартирного дома и председателя такового, составив при этом список кандидатов, обозначить дату, место и форму проведения данного общего собрания.

При этом следует выполнить извещение относительно проведения общего собрания. Вышеуказанный список кандидатур, как вариант, составляется по итогам собрания собственников каждого из подъездов многоквартирного дома, а также посредством самовыдвижения.

С целью проведения общего собрания, рекомендовано создание инициативной группы, направленной на подготовку необходимых документов, после чего потребуется сбор финансов на покупку, как вариант, канцтоваров или оплаты расходов по почтовым слугам.

Во-вторых, потребуется оповещение собственников квартир по поводу проведения общего собрания. Информирование всех собственников многоквартирного дома стоит провести заблаговременно, а конкретнее за 10 и более дней перед днем проведения указанного собрания.

Уведомление относительно проведения собрания под личную подпись стоит, по возможности, вручить всем собственникам. Другой вариант – направить сообщения заказными письмами.

Совет многоквартирного дома

Помимо указанного, не лишним будет размещение информирующего материального носителя в общественном и доступном для обозрения месте, при условии, что таковой метод был обусловлен общим собранием собственников квартир.

В-третьих, проведение, непосредственно, самого общего собрания собственников.

Вышеуказанное общее собрание между собственниками помещений в многоквартирном доме проводится следующим, регламентируемом ст.44.1 ЖК России, образом:

  • очным голосованием (подразумевается совместное присутствие собственников помещений для дальнейшей дискуссии по вопросам повестки дня, а также принятия решений по поставленным на голосование вопросам);
  • заочным голосованием (посредством опроса);
  • очно-заочным голосованием.

При проведении собрания в очной форме, необходима регистрация всех присутствующих лиц на собрании собственников.

При наличии так называемого «кворума», стоит приступить к рассмотрению вопроса относительно выбора совета с председателем такового.

При условии, что на очном собрании не было «кворума», необходимо проведение заочного голосования (посредством опроса). При нем, в адрес каждого из собственников, выдают бюллетень с указанной на нем повесткой дня с целью принятия решения каждым из собственников относительно вопросов, установленных для голосования.

В бюллетене указывается необходимость для направления данного письменного решения по указанному в сообщении месту и адресу проведения собрания. Такой порядок регламентируется ч.1 ст. 47 ЖК.

Важно! Если имеется решение, принятое посредством общего собрания собственников, то реально провести общее собрание для избрания совета многоквартирного дома, а также может быть избран председатель, с помощью заочного голосования, посредством использования государственной информационной базы ЖКХ, или же других информационных систематизированных программ.

Помимо вышеуказанного варианта, может быть проведено так называемое очно-заочное собрание, которое предусматривает проведение очного обсуждения тезисов по повестке дня с принятием решений по данным вопросам, выставленным для всеобщего голосования.

Заключение по выбору совета дома, а также его председателя, можно считать принятым при условии, что в его пользу проголосовала большая часть от общего количества голосов лиц, принявших участие в собрании собственников.

Стоит отметить, что решение по поводу наделения председателя данного совета правами и обязанностями (полномочиями), должны быть приняты 2/3 и большим количеством голосов от общего количества собственников квартир.

Нередко в рамках общего собрания проходит утверждение положения касательно совета многоквартирного дома. Данная процедура не является запрещенной со стороны норм права действующего жилищного законодательства, однако, напрямую не прописана в его нормативно-правовых актах.

В-четвертых, предстоит подвести итоги по голосованию с уведомлением каждого собственника по принятым решениям. Следует подвести итоги касательно голосования, после чего оформить решение относительно избрания совета данного многоквартирного дома, а также председателя этого совета, посредством составления специального для данных целей документа – протокола.

Совет многоквартирного дома: компетенция и порядок избрания

Составить и утвердить устав – дело непростое и трудоёмкое.

Как вариант, можно взять текст одного из многочисленных объединений и просто поменять его название.

Это сэкономит ваше время и даст неплохую регулирующую базу.

Однако вместе с этим вы получите много дополнительных правил, которые могут только тормозить работу совета. Поэтому лучше всего составить Положение самостоятельно.

Конечно, брать в качестве образца другой устав будет разумно, однако простое копирование не позволит достичь главной цели – создать правила работы, которые позволят более надёжно защитить интересы собственников.

Как утвердить устав? Это нужно сделать на общем собрании. Вам нужно обсудить каждый пункт, учитывая потребности вашего дома и пожелания большинства собственников.

Чтобы утвердить Устав, вам нужно созвать общее собрание собственников, в повестке дня обязательно указать обсуждение Положения, раздать образец. Перед голосованием вы проводите дебаты по этому вопросу, а затем голосуете простым большинством.

Положение включает несколько основоположных пунктов, вот образец:

  • общие положения;
  • цели и функции;
  • полномочия председателя;
  • состав и порядок выборов;
  • порядок работы;
  • отчётность и взаимоотношения с собственниками.

Если в вашем доме совет ещё не был создан, то правила следует принять до самих выборов. Тогда собственники будут знать, чего стоит ожидать, и смогут лучше подобрать кандидатов.

ВНИМАНИЕ!Важно определить, как при необходимости будут вноситься изменения в сам устав. Зачастую в него добавляется пункт, позволяющий изменять его решением общего собрания.


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector