17.06.2019     0
 

Выбор управляющей организации многоквартирным домом


Полезная информация

« Назад

Этот вопрос волнует сейчас большинство жителей многоквартирных домов. Естественно, любому собственнику хочется, чтобы компания оказывала качественные жилищно — коммунальные услуги, но по приемлемым ценам. И здесь главное не погнаться за дешевизной и не нарваться на аферистов, а найти оптимальное соотношение цены и качества.

Институт собственности в нашей стране все еще находится в стадии формирования. Поэтому для многих некоторые положения статей Жилищного кодекса РФ стали откровением.

Например, что собственникам жилья в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности еще и помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания. И бремя содержания этих помещений возлагается, соответственно, на собственников.

Положение же о необходимости выбора способа управления многоквартирными домами и вовсе ставит в тупик, поскольку в большинстве своем население довольно апатично.

Как управлять домом?

Для того чтобы не ошибиться в выборе способа управления, прежде всего, необходимо четко представлять, какими правами и обязанностями теперь обладает собственник жилого помещения в многоквартирном доме.

Согласно статье 161 ЖК РФ, имеется 3 варианта управления многоквартирным домом:

  1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  3. управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Выбор способа управления зависит от многих факторов, но зачастую определяющим становится то, насколько платежеспособны и дисциплинированы жители и какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями.

Если граждане достаточно активны и ответственны, то хорошим вариантом будет создание в соответствии с разделом V Жилищного кодекса РФ товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое и займется непосредственно управлением, будет заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений. Полномочия ТСЖ весьма широки и позволяют эффективно управлять многоквартирным домом и даже извлекать из этого определенную прибыль.

Однако, если в доме мало инициативных граждан, готовых заняться эффективным управлением, то, пожалуй, единственным вариантом становится передача обязанностей по управлению какой-либо управляющей компании (УК).

Доверяйте профессионалам

Выбирая управляющую, компанию, обратите внимание, имеет ли она опыт по работе с жилищным фондом. Нелишним будет поинтересоваться профессионализмом сотрудников, начиная от руководителя и бухгалтера и заканчивая слесарем-сантехником, а также тем, какие дополнительные услуги за пределами предоставляемых стандартов может дать вам данная организация.

Хотя, возможно, выбранная компания будет именно предоставлять услуги по управлению вашим домом, а для выполнения специальных, например, электротехнических, слесарных или тех же работ по озеленению станет привлекать специализированные организации.

Правда, такое посредничество со стороны управляющей компании ударит в первую очередь по карману потребителей услуг, то есть вашему карману.

Если представители управляющей компании предлагают вам услуги по низким расценкам — есть повод насторожиться. Помните, что рынок коммунальных услуг не может быть дешевым.

Выбирайте компанию с опытом

Если вы хотите лично убедиться в хорошей работе управляющей компании, просто придите в ее офис и прямо просите: «дайте нам адреса домов, которые вы обслуживаете», а затем не поленитесь пройтись по всем адресам и посмотреть, как люди живут в этих домах.

Обратите внимание на состояние подвалов, состояние инженерных сетей (отопление и вода), подъездов, придомовой территории, побеседуйте с жильцами. Они лучше всякого рекламного проспекта ответят на все ваши вопросы: как быстро специалисты самой компании или привлеченные ею службы (сантехники, ремонтники, электрики и т. д.) реагируют на заявки жильцов.

Сильная компания — богатая компания

Вы имеете право поинтересоваться материально-технической базой УК. Согласитесь, что, если в арсенале компании только личное авто руководителя да пара грузовиков, толку от ее работы будет мало.

Случись любая мало-мальски серьезная авария в вашем доме, и специалисты фирмы вынуждены будут арендовать у кого-то насосы для откачки воды из подвалов, бульдозеры или тракторы.

А это влетит в копеечку собственникам жилья.

Откуда взять деньги жильцам на то чтобы быстро «отремонтироваться»

Если Ваш дом требует ремонта, а не только текущего содержания, есть ряд способов изыскать денежные средства, одним из наиболее доступных для жильцов способом является экономия ресурсов потребляемых жилым домом, в первую очередь это экономия затрат по отоплению.

Приходите к нам и мы дадим Вам ряд советов как эффективно и доступно навести порядок в Вашем жилом доме!

Законодательное регулирование

Порядок выбора способа управления многоквартирным домом регулируется ЖК РФ. Стандарт управления МКД установлен Постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

В 2019 году минимальный перечень работ и услуг, необходимый для содержания общего домового имущества, установлен Постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.

Избрание управляющей организации регламентируется нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.

Закон гласит, что жильцы должны определиться с выбором управляющей компании в указанный срок. Помимо этого, жильцы также определяют вид и способ ведения имущества дома.

Выбор управляющей организации многоквартирным домом

ЖК РФ не регламентирует весь процесс избрания организации. При выборе необходимо полагаться также на Постановление Правительства № 75 от 6.02.2006 года, которое подробно разъясняет процедуру проведения избрания управляющей фирмы.

Например, пункт 3 данного Постановления устанавливает, что, если жильцы дома самостоятельно не определят управляющую компанию в месячный срок, то орган местного самоуправления единолично назначит организацию, которая будет осуществлять управление таким домом.

Помимо всего, любое муниципальное образование издает свои локальные правовые акты, которые не могут противоречить федеральному законодательству, но могут дополнять их.

Как правильно выбрать управляющую компанию

Многоквартирный дом отличается от частного тем, что в нём проживают не один, а множество собственников помещений. Как им договориться между собой о правильном ведении общедомового хозяйства? Как действовать, если вдруг потечёт крыша, или лопнет водопроводный стояк.

Как правильно распоряжаться общим имуществом дома и средствами на его счету? И, наконец, как правильно выбрать управляющую компанию, которых в нашем маленьком городе целых семь. И нужно ли это делать, или «за нас выберут»?Об этом у меня зашел разговор с юристом городской администрации Е.Г.

Беляковой и специалистом 1 разряда, муниципальным жилищным инспектором Н.А.Суворовой. 

— Наталья Александровна, что в первую очередь нужно знать жителям многоквартирных домов, чтобы жить в комфортном жилище, в котором не протекают крыши, в котором чистые подъезды и тепло зимой?— Самое главное, что им надо осознать, — это то, что они имеют право самостоятельно выбрать управляющую компанию, качеству работы которой они будут доверять, деятельность которой им нравится на примере обслуживания этой компанией других домов.

Выбор управляющей организации многоквартирным домом

Это право им дано законом. Управляющая компания выбирается на общем собрании всех собственников помещений многоквартирного дома. Решается вопрос: «Нам нравится, как управляет хозяйством соседнего дома эта УК. Мы хотим доверить ей своё общее жилище. Или для нас будет лучше выбрать другую компанию, которая работает в другом доме?

» Взвешиваются все «за» и «против» и принимается конкретное решение простым большинством голосов.Большинство жителей не понимает или попросту не знает, но гораздо чаще просто игнорирует одну очень важную вещь — общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом его управления. То есть, какое решение примет собрание, такое и будет реализовано на практике.

В компетенцию собрания собственников помещений в многоквартирном доме входит принятие решений о реконструкции дома, о капитальном ремонте общего имущества и размере взноса на него в части превышения над минимально установленным взносом, принятие решений о текущем ремонте, о пользовании общим имуществом и другие вопросы, которые определены Жилищным Кодексом РФ. В том числе и выбор формы управления общедомовым хозяйством.

Н.А. Суворова и Е.Г. Белякова.

— Екатерина Геннадьевна, как часто такие собрания должны проводиться и как их правильно организовать?— Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Сроки и порядок его проведения, а также порядок уведомления о принятых решениях устанавливаются самим собранием.

Это собрание носит, прежде всего, отчётный характер, когда УК отчитывается перед жильцами о том, что ею сделано за прошедший год. На этих собраниях определяются и планы на следующий год, в том числе и продление или не продление договора с управляющей компанией, если жильцам не нравится её работа.Кроме общего годового собрания проводятся и внеочередные.

Они созываются по инициативе любого из собственников. По любому вопросу, касающемуся управлением хозяйством дома. В том числе и смены управляющей компании, если по каким-то причинам она не оправдывает доверие жителей дома.

Количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.Общее собрание правомочно, если в нём приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов.

Поэтому людская пассивность по отношению к таким собраниям, которую, увы, часто можно наблюдать, не идёт на пользу, прежде всего, самим жильцам. Ведь они же хозяева собственного дома, и относиться к нему должны рачительно. Если в частном доме крыша течёт, хозяин же не будет сидеть, сложа руки. Он починит крышу. А если поленится, то будет жить с крышей протекающей.

Предлагаем ознакомиться:  Налог на прибыль строительных организаций

В многоквартирном доме то же самое.Порядок проведения общего годового собрания определяется самими жильцами. А если оно проводится по инициативе одного из собственников, то он сначала сообщает всем жильцам дома о нём и причинах созыва такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

— А если тем собственникам, которые на собрании не были, не понравится принятое решение?— Они будут обязаны подчиниться решению большинства.— А если кворум не соберётся?— Собрание проводится ещё раз. Жители должны понять, что им невыгодно игнорировать это мероприятие, если они хотят жить в комфортном доме.

— Наталья Александровна, если леность жильцов или их разногласия не позволят им выбрать управляющую компанию самим, как будут развиваться события дальше?— Данный дом администрацией МО ГП «Город Малоярославец» будет выставлен на открытый конкурс по отбору управляющей компании, согласно ч. 8 ст.

162 Жилищного Кодекса РФ и Постановления Правительства РФ «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирным домом» от 6 февраля 2006 года.И хозяйством дома будет управлять та компания, которая будет являться победителем конкурса.

Вне зависимости от того, нравилась ранее её деятельность жильцам или нет, поскольку жильцы не реализовали своего права выбора управления жилым домом.

— Екатерина Геннадьевна, чем еще, помимо «невыгодной» для жильцов управляющей компании, им «грозит» равнодушие к хозяйству своего общего дома?— Прежде всего, жильцам следует знать, что если они сами не выбрали управляющую компанию и дом выставлен на конкурс, то тариф в платёжной ведомости в строке «ремонт и содержание общедомового имущества» будет установлен согласно конкурсной документации и может быть выше, чем в том случае, когда УК выбрана жильцами самостоятельно.

На последнем конкурсе, проведённом 30 августа 2013 года, средний расчётный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения составил от 17, 03 до 20, 17 руб. с 1 кв.м. (в зависимости от степени благоустроенности дома). Сейчас эта сумма стала ещё выше. А средний расчётный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения по городу, который принят на общем собрании жителей составляет от 11 до 14 рублей с 1 кв.м.

Иными словами, если управляющая компания будет выбрана по инициативе жильцов, то размер платы за содержание и ремонт будут определять они сами, как собственники жилых помещений. И они могут определить размер платы в зависимости от перечня работ, которые необходимо выполнить по данному дому.— А если жителям многоквартирного дома не нравится ни одна управляющая компания, как им быть?

— Они вправе выбрать форму управления имуществом дома в виде товарищества собственников жилья (ТСЖ). Такая практика в городе существует, у нас работают 4 ТСЖ. Или выбрать форму непосредственного управления, когда все вопросы с ресурсоснабжающими и другими организациями жители дома решают напрямую. Такая форма управления имуществом дома тоже существует в Малоярославце.

Выбор управляющей организации многоквартирным домом

Жители многоквартирных домов должны наконец понять, что им выгоднее самим решать судьбу своего общего дома, а не ждать, когда это сделают другие и не всегда так, как хотелось бы жильцам.

Светлана Харитонова.Фото автора.

Выбор управляющей организации многоквартирным домом

Метод управления МКД зависит от выбора большинства собственников. Главным критерием оценки деятельности УК служит доверие к ней жильцов. Перед подбором подходящего кандидата лучше хорошо изучить деятельность всех возможных претендентов, оценить услуги управляющей компании.

Выбор управляющей организации многоквартирным домом

Вся информация о работе предприятий – поставщиков коммунальных услуг – доступна на их официальных сайтах. Можно узнать мнение жильцов, которых обслуживает интересующая управляющая фирма, также посмотреть отзывы о ее работе и изучить договоры на оказание услуг.

Выбор управляющей организации многоквартирным домом

Перед выбором управляющей компании необходимо изучить информацию и отзывы о ней в интернете.

Для того чтобы грамотно выбрать УК, созывается общее собрание

Критерии выбора

К выбору УК стоит подойти так же ответственно, как к выбору спутника жизни. Ведь от работы УК будет во многом зависеть качество и комфорт вашей жизни на протяжении следующего года, а часто и дольше. На что же обратить внимание?

Срок работы УК на рынке. Желательно не выбирать новые компании, которые еще не имеют отлаженных процессов управления, не обзавелись нужными связями и опытом в сфере их деятельности, не имеют достаточного количества клиентов и отзывов. Оптимально выбирать компанию, работающую не менее 5 лет в сфере управления многоквартирными домами.

Количество обслуживаемых домов, динамика. Здесь стоит посмотреть, сколько домов находится на обслуживании, насколько быстро растет их количество. Настороженность должен вызвать как факт малого количества обслуживаемых объектов и отсутствие их прироста, так и, наоборот, слишком быстрый рост управляемых объектов.

Качество работы УК, отзывы. Здесь лучше руководствоваться не официальными отзывами на сайте самой УК, а подойти к бабушкам на лавочках в домах, данной УК. Пенсионерки охотно расскажут обо всех проблемах в доме и насколько быстро эти проблемы устраняются.

Лицензии и сертификаты. Многие виды деятельности по обслуживанию многоквартирных домов подлежат лицензированию и сертификации, поэтому УК должна данные документы иметь, а также постоянно отправлять своих сотрудников на обучение, повышение квалификации, переподготовку. Это тот пункт, на котором многие УК экономят, но жильцам такая экономия выходит «боком», потому что часто приходится долго ждать, пока освободится сертифицированный специалист.

Наличие необходимой уборочной и прочей техники, которая позволит проводить большинство работ быстро и качественно.

Ну и, наконец, просто пообщайтесь с сотрудниками УК по телефону и лично. Насколько приятно общение, как долго приходится ждать ответа, нужного сотрудника, перезванивают ли вовремя, если обещали решить вопрос? Именно эти впечатления позволят убедиться, что в компании внимательно относятся к нуждам клиентов, готовы идти на сотрудничество.

Мало выбрать хорошую управляющую компанию. Большинство их них имеют стандартные договора, которые предлагают подписать жильцам дома. С условиями договора надо внимательно ознакомиться, желательно привлечь к этому юриста, который подскажет возможные подвохи. Но наличие стандартного договора не означает, что в него нельзя внести изменения. Как заключить выгодный не только УК, но и жильцам договор?

Обязательно в договоре должен быть определен перечень общего имущество, которое, собственно, и служит объектом управления. Не поленитесь, и включите в данный перечень любые мелочи, которые кажутся вам заслуживающими внимания, иначе вам потом придется а свой счет приобретать и устанавливать утраченные элементы интерьера и оборудование.

Самое главное, на что следует обратить внимание при заключении договора с УК, это перечень работ и услуг, а также тарифы, по которым данные работы или услуги будут оплачиваться, а также наличие дополнительных платежей га услуги сверх договора.

Например, стандартным сейчас является включение в договор обслуживания домофона, но жильцы могут также захотеть, чтобы в подъезде постоянно присутствовал вахтер или консьержка. Эти услуги также можно включить в договор, но надо понимать, что и стоимость услуг возрастет соответственно.

Обратите также внимание на дополнительные пункты. Известны случаи, когда управляющие компании пытались переложить на карманы собственников даже выплату штрафов, наложенных на них проверяющими органами.

Тарифы на свои услуги УК устанавливает самостоятельно. При этом часто ориентируются на тарифы ЖКХ в регионе, но это совершенно необязательно. Поэтому, если тарифы УК вас не устраивают, можно попытаться их снизить либо обратиться в другую компанию.

При избрании организации, которая будет управлять домом, следует в обязательном порядке учитывать следующие критерии:

  1. Состоятельность компании как организационного звена. Жильцам настоятельно рекомендуется обращать внимание на дату создания фирмы и численность ее штата.
  2. Стаж работы в области управления. Нужно разузнать в каких отношениях состоит организация с местной администрацией и как долго она предоставляет свои управляющие услуги. Также полезно ознакомиться с отзывами жильцов, которые пользовались услугами данной фирмы. Хорошая компания обязательно предоставит такие сведения своим потенциальным клиентам. Если же компания пытается скрыть некую информацию — это повод насторожиться.
  3. Размер обслуживаемого жилого фонда. Любая перспективная компания обязательно имеет сведения, касательно того, какую площадь она регулярно обслуживает, и что это за дома. Такая информация должна быть в открытом доступе.
  4. Разработанная документация. Успешные компании всегда имеют грамотно составленные типовые договоры о предоставлении услуг управления жильцам. В контрактах перечисляются базовые и дополнительные услуги, которые фирма может предоставить по желанию владельцев квартир в доме.

Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом

Законодательство устанавливает, что управляющая организация избирается через собрание жильцов.

Но в новых домах провести собрание жильцов зачастую невозможно, поскольку владельцы квартир заселяются постепенно.

Предлагаем ознакомиться:  Перезаключить договор на другую организацию

Выбор управляющей организации многоквартирным домом

Поэтому закон устанавливает иной метод выбора управляющей компании — свободный конкурс, который проводится органом местного самоуправления.

Проведение конкурсного мероприятия для новостройки уполномоченный орган объявляет не позднее 20 дней с момента подписания документа приемки в эксплуатацию. Способ размещения информации может быть выбран посредством сети интернет или местных СМИ. До истечения 40 дней с начала объявления торгов организатор принимает заявки на участие от заинтересованных предприятий.

После проведения мероприятия дано 10 дней, в которые уполномоченный орган доводит до собственников результаты выбора. Жильцам будет предложено заключить индивидуальный договор, который им предоставит вновь избранная организация по управлению МКД.

Участники

Заявление на конкурс могут оформить организации ЖКХ, прошедшие процедуру лицензирования. Чтобы принять участие, нужно подать заявку установленного образца. К ней прилагается пакет документов с информацией, соответствующей условиям торгов. За 25 дней до проведения участников конкурса оповещают о дате, когда он состоится. По результатам оформляется протокол, где указан победивший.

Предприятие, выигравшее в конкурсе, имеет 10 дней для предоставления организатору образца договора с МКД. В течение 20 дней после конкурсных мероприятий экземпляры оформленных документов направляются для подписания собственникам жилья. Если сроки не были соблюдены, то управляющая компания, на которую пал выбор, может получить обвинения в уклонении от заключения соглашений.

Выбор управляющей организации многоквартирным домом

Управляющая компания заключает и подписывает договор обслуживания с МКД.

В качестве предмета отбора на конкурсе является право на управление домами, вместе с имуществом и территорией около них. Что касается финансов, то взносы всех жильцов дома за услуги ЖКХ, которыми будет управлять победившее в конкурсе предприятие, тоже выступают предметом отбора.

Предмет торга

Победившая в конкурсе фирма будет взимать за управление соответствующую оплату, которая и есть предмет торга. Владельцы квартир вправе заключить договоры с той УК, которая предложит выгодную цену за свои услуги. При проведении торгов управляющая компания, которая заинтересована в успехе, знакомит жителей со своими достижениями, дальнейшими планами, и предлагает свои цены на услуги ЖКХ.

Выбор управляющей организации многоквартирным домом

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Управлять многоквартирным домом – сложная и ответственная задача. Жильцы должны продуманно подойти к выбору подходящего кандидата, которому смогут доверять, тогда качество работы управляющей организации не вызовет сомнений. 

Какими критериями руководствоваться жильцам новостройки, выбирая управляющую компанию?

Многоквартирный дом, тем более новостройка – это десятки семей, часто практически незнакомых друг с другом. Поэтому вариант управления силами самих жильцов изначально вызывает огромные проблемы, ведь каждый вопрос придется выносить на голосование, добиваясь согласия большинства жильцов. Создание ТСЖ – это разновидность первого варианта с той лишь разницей, что жильцы создают юридическое лицо, выбирая из своего числа или привлекая со стороны необходимых руководителей или специалистов.

Такой вариант управления часто в результате приводит к затяжным конфликтным ситуациям и неквалифицированному управлению в целом. Согласитесь, что в таком серьезном вопросе, как организация жизнедеятельности, безотказного функционирования сложного объекта – многоквартирного дома – со всеми крупными и мелкими проблемами, лучше довериться профессионалам. Именно таким профессионалом и является управляющая компания.

Дата размещения статьи: 24.10.2015

К нам обратился читатель, столкнувшийся с проблемой выбора управляющей компании для жилых новостроек, которая будет в состоянии предоставить качественный современный сервис для жителей. Основной вопрос: как продлить полномочия УК, выбранной застройщиком? Отвечая на него, проанализируем положения жилищного законодательства и правоприменительную практику.

Общие правила управления новостройкой

На сегодняшний день застройщик, получивший разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, обязан заключить договор управления МКД с УК не позднее чем через пять дней со дня получения такого разрешения (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Далее орган местного самоуправления (ОМСУ) в течение 20 дней с даты выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору УК. Критерием отбора УК по такому конкурсу служит ставка за 1 кв. м, рассчитываемая по минимальному набору услуг, определенных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290.

Не позднее чем в течение 40 дней с даты такого извещения ОМСУ проводит открытый конкурс на право управления домом. Победителем признается участник, который за ставку, определенную ОМСУ, предложит как можно больше дополнительных услуг и работ.

Затем в 10-дневный срок со дня проведения открытого конкурса ОМСУ уведомляет всех лиц, подписавших с застройщиком передаточный акт, о том, что они обязаны заключить договор управления с УК, отобранной по итогам конкурса.

Если в течение двух месяцев со дня проведения конкурса собственники не заключили договор управления, он все равно считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом. Договор по итогам конкурса признается заключенным с собственниками на срок от одного года до трех лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Таким образом, с учетом всех процессуальных сроков срок действия договора управления, заключенного застройщиком с УК, не может превышать 120 дней. Хотя п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ установлено более жесткое ограничение — три месяца.

Вариантов сохранения действия данного договора на согласованных между УК и застройщиком условиях фактически нет при условии, что ОМСУ своевременно проведет конкурс.

С одной стороны, действующая на сегодняшний день схема определения ставки за услуги УК по конкурсу может показаться выгодной для владельцев помещений. С другой стороны, не исключено, что такое обеспечение минимального объема услуг в новом доме окажется недостаточным для содержания самого МКД и прилегающей территории в желаемом собственниками виде. В данной статье рассмотрим проблемы, которые могут возникнуть у участников отбора УК для управления домом, введенным в эксплуатацию.

Выбор УК до проведения открытого конкурса

Алгоритм действий собственников по выбору управляющей компании

Чтобы выбрать для управления МКД организацию, которая будет ответственно и грамотно распоряжаться взносами квартиросъемщиков, учитывать и защищать их интересы, следует предпринять ряд действий:

  • создать совет МКД из наиболее активных граждан, располагающих временем для подготовки и сбора информации;
  • проанализировать работу городских ЖКХ (информация есть на их сайтах). Можно провести опрос жильцов, у которых есть договора с интересующими УК, и узнать их мнение;
  • посмотреть состояние придомовой территории в зоне управления предполагаемых УК;
  • обратить внимание, как они соблюдают закон 261 – об энергосбережении (заинтересованы в установке счетчиков ресурсов или нет);
  • в местный комитет направить заявку на проведение выборов управляющей фирмы с указанием даты собрания;
  • проинформировать каждого жителя о месте и времени сбора;
  • провести собрание собственников и выбрать УК.

Что говорит Закон

Основные моменты по организации выбора управляющей компании многоквартирного дома установлены в ЖК РФ (161 статья). Пункты 2,3, ст. № 161 обязывают владельцев МКД определить и выбрать подходящий метод управления своим домом на общем собрании. Выбрать управляющую организацию – их обязанность. Поэтому если жители не определились в этом вопросе, то на законодательном уровне администрацией объявляется конкурс (п.4 статья № 161 ЖК).

В строящемся доме всеми вопросами занимается застройщик. После подписания бумаг по сдаче дома он сам выбирает фирму, которая будет управлять многоквартирным домом, и не обязан учитывать желание дольщиков. Основанием для подписания договора с управляющей организацией являются документы:

  • Устав строительной организации;
  • документ приемки МКД и ввода в эксплуатацию;
  • Приказ № 411 Минстроя РФ от 31.07.2014г.

Выбор управляющей организации многоквартирным домом

Организация, на которую пал выбор, будет управлять до получения собственниками прав на недвижимость и принятия ими соответствующего решения. По договору с УК, счета за услуги ЖКХ оплачивает застройщик, до передачи квартир и регистрации собственниками прав на них.

Выбор управляющей организации многоквартирным домом

Срок действия договоренностей застройщика с управляющей фирмой должен быть не больше трех месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК). При необходимости возможна пролонгация на такой же период и с теми же условиями.

Выбор управляющей организации многоквартирным домом

Застройщик сам выбирает управляющую компанию и не учитывает мнение дольщиков.

Для того, чтобы избрать управляющую фирму, жильцы дома могут созывать общие собрание собственников жилья в доме. В первую очередь необходимо определить состав инициативной группы жильцов, которая будут активно заниматься избранием управляющей организации.

Инициативная группа перед тем, как назначать фирму для управления, должна подробно изучить критерии выбора, чтобы в будущем возникало как можно меньше конфликтов касательно управления домом. Если выбор компании сделан, то представителя организации нужно позвать на общее собрание собственников.

На собрании представитель рассказывает о своей фирме. Жильцы квартир задают ему все интересующие вопросы. Такое собрание носит не официальный характер. Если жильцы поддержали предлагаемую компанию, то она разрабатывает подходящий договор и на официальной встрече происходит его обсуждение.

Жильцы не должны посещать собрание в обязательном порядке. Но если в их отсутствие произойдет назначение управляющей организации, то они будут обязаны исполнять последующие решения в обязательном порядке.

Инициативная группа должна предупредить жильцов как минимум за 10 дней до момента проведения общего собрания.

Перед началом собрания нужно определить собрался ли кворум. Кворум считается допустимым, если имеется 50% 1 голос. Голос пропорционально зависит от доли в праве собственности общего имущества.

Предлагаем ознакомиться:  Сколько длится декретный отпуск по Трудовому кодексу в 2019 ― 2020 годах?

Но как показывает практика, собрать в одно время половину жильцов дома весьма затруднительно. В такой ситуации для избрания выбирают очно-заочную форму. После проведенного голосования производится обход квартир и узнаются мнения остальных владельцев жилья в доме. Кворум при такой форме, как правило, достигает необходимых показателей.

На собрании в обязательном порядке должен быть оформлен протокол. В нем фиксируются дата и место организованного собрания, сведения о кворуме и повестка дня. Записи в протоколе оформляются в свободной форме. Бумага подписывается председателем и секретарем.

Важно

Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке). 3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г.

N 937/пр. С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

жилищный кодекс капитальный ремонт многоквартирного дома

Если жильцы не приняли решение, то это за них сделает местная администрация, которая выберет управляющую организацию в конкурсном порядке.

В таком случае предписание администрации о заключении договоров с конкретной управляющей организацией обязательны.

При ненадлежащем управлении МКД жильцы вправе расторгнуть договор с управляющей компанией в судебном порядке. В конфликтной ситуации целесообразно воспользоваться поддержкой квалифицированного юриста.

Полезная информация

Какие существуют формы управления МКД?

Как уже было сказано, Жилищный кодекс предусматривает три формы управления МКД. Остановимся на каждой поподробней.

При непосредственном управлении всеми процессами на доме управляют сами жильцы. В этом случае нет необходимости образовывать сложный управленческий аппарат и юридическое лицо – достаточно периодически проводить собрания и решать насущные проблемы.

Договор предоставления коммунальных услуг поставщики заключают напрямую с собственниками. Работы на доме осуществляются, как правило, своими силами либо путем заключения договоров со специализированными организациями (например, занимающимися вывозом мусора, уборкой, дератизацией и т.д.

). Однако такой вариант возможен для домов, в которых не более 12 квартир. Жителям домов, где больше 12 квартир, при непосредственном управлении необходимо заключать договор с управляющей организацией (ст. 161, ч 1.1).

Управляющая организация в этом случае занимается только домом без предоставления коммунальных услуг.

правила проведения общего собрания собственников многоквартирного дома

Товарищество собственников жилья – в этом случае собственники выбирают из числа жильцов представителей, которым доверяют управление домом. При такой форме необходимо образование юридического лица.

Наиболее частый вариант – обслуживание управляющей компанией. В этом случае ответственность перед собственниками за все происходящие в доме процессы несет управляющая компания. Договоры с поставщиками коммунальных услуг и специализированными организациями заключает УК. За свои услуги компания берет с жильцов определенную плату.

Способ управления собственники помещений в МКД выбирают на общем собрании.

Стоит отметить, что на практике и при непосредственной форме управления, и при управлении с помощью ТСЖ жильцы заключают договор с обслуживающей организацией, которая выполняет определенные договором виды работ за установленную плату.

Какой вариант лучше?

– Я не стал бы выделять какой-то один способ управления. Все три формы имеют право на существование, – считает начальник отдела эксплуатации жилищного фонда и перспективных форм управления департамента городского хозяйства Олег Кузнецов.

основные способы кправления многоквартирным домом

– По опыту работы могу сказать, что, например, к зиме лучше всего и быстрее готовятся дома, обслуживаемые управляющими компаниями. ТСЖ готовят свои дома к зиме не так оперативно.

Больше всего проблем возникает с домами на непосредственном управлении.

– До недавнего времени я считал наиболее эффективной формой управления ТСЖ, – заявил заместитель управляющего по связям с общественностью ООО «ЖКХ «СЕРВИС» Александр Бурых. – Но изменения в Жилищном кодексе приравняли ТСЖ по административной ответственности к юридическим лицам.

И уже есть прецеденты, когда председателю ТСЖ вынесли предписание установить огнеупорные перегородки между подвалом и подъездом. Цена вопроса – 300 тысяч рублей. Но таких средств нет в бюджете дома. Председатель предписание не выполнила, и ее оштрафовали на 150 тысяч рублей. Это сразу же обрушило всю экономику дома.

Для того чтобы этого не случилось, необходимы специалисты. Один дом их содержание не потянет, поэтому они работают в управляющих компаниях.

– Сейчас ТСЖ – очень удобная форма управления для новых домов, – согласна с ним старшая по дому на улице Мамина-Сибиряка, 15, Галина Тетеркина. – У них практически нет затрат на текущий ремонт, есть возможность накапливать деньги на капремонт. А для таких домов, как наш, эта форма неприемлема, мы ее не потянем.

возможные способы управления домом

По мнению Галины Тетеркиной, плюс непосредственного управления в том, что поставщики услуг могут выборочно отключать злостных неплательщиков, так как договор на оказание услуг заключен с каждым собственником.

При управлении управляющей компаний или ТСЖ ответственность перед поставщиками несет юридическое лицо. Поэтому из-за задолженности одной-двух квартир дом в целом может оказаться в должниках, что накладывает определенные ограничения.

Например, будет подключен к теплоснабжению в последнюю очередь.

Участники круглого стола сошлись во мнении, что на сегодняшний день реального механизма воздействия на неплательщиков не существует – суды завалены исками, однако чаще всего с должников просто нечего взыскать и производство по делу прекращается.

Куда обращаться, если УК не выполняет договорные обязательства?

Нередко собственники вынуждены переходить на непосредственное управление и по причине неисполнения УК своих обязательств.

– Выбирая управляющую компанию, мы не знаем, как она работает – хорошо или плохо, – говорит Галина Тетеркина. – Дело в том, что управляющие компании создали, а специалистов нет, зарплаты низкие, оттого и плохо работают. Но и отказаться мы не можем.

Беда еще и в том, что сейчас во многих домах нет совета многоквартирного дома, а значит – нет хозяина. Там, где выбран совет – там находят язык с управляющей компанией. Нам управляющая компания предложила договор.

Нас он не устроил, мы предложили свой вариант.

В случае если управляющая организация не выполняет условия договора, специалисты советуют обращаться в надзорные органы.

– Споры между двумя хозяйствующими субъектами решаются исключительно в судебном порядке, – пояснил начальник отдела правового и кадрового обеспечения департамента городского хозяйства Олег Баланов.

– Существуют также надзорные органы, куда собственники могут обратиться с жалобой на неисполнение управляющей организацией своих договорных обязательств – государственная жилищная инспекция, прокуратура. И при мэрии будет организован муниципальный жилищный контроль.

Кроме того, управляющие организации обязаны представлять собственникам полный отчет о том, сколько денег было собрано, куда они потрачены, какие работы выполнены и т.д. Как правило, подобные сведения размещаются на сайте компании, информационных стендах либо на оборотной стороне квитанции.

Сегодня в Омске насчитывается 14830 многоквартирных домов. В настоящее время на территории города осуществляют свою деятельность 74 управляющие организации, в управлении которых находится 8774 многоквартирных жилых дома (60%), и 448 товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов, объединяющих 3756 многоквартирных жилых домов (25%).

Способ непосредственного управления выбрали собственники помещений более 1700 многоквартирных жилых домов города Омска, или около 10% от их общего количества.

Если жильцы не приняли решение

как упралять домом с множеством квартир

Если организация не предоставляет свои услуги надлежащим образом, либо нарушает сроки, которые прописаны в договоре, то собственники жилья могут направить компании претензии или даже произвести замену управляющей организации или способа управления.

Причинами расторжения контракта с управляющей фирмой могут быть:

  • окончание срока действия договора на предоставление услуг;
  • невыполнение своих обязанностей компанией;
  • предоставление услуг ненадлежащего качества;
  • просроченное рассмотрение заявок на проведение ремонтных работ;
  • сокрытие сведений о проведенной деятельности и др.

Рейтинги

Наиболее популярные фирмы, которые осуществляют управление многоквартирными домами в Москве:

  1. Юнисервис — организация, у которой обслуживаемый жилой фонд превышает отметку в 1,9 миллион кв. метров.
  2. Эксплуатация — успешная фирма, которая заботится о жилом фонде размером свыше 1,7 миллион кв. метров.
  3. ВК Комфорт — организация, которая осуществляет уход за домами площадью свыше 1,3 миллиона кв. метров.

Характеристика наиболее популярных и надежных УК

«Юнисервис» – многопрофильная управляющая компания, которая осуществляет ввод новостроек в эксплуатацию, проводит технические проверки зданий, благоустраивает парковые зоны, а также предоставляет клининговые услуги.

Эффективная деятельность компании стала основой для привлечения новых клиентов, а, следовательно, увеличения обслуживаемого жилого фонда.

«ВК Комфорт» была учреждена в 2009 году для поддержания благоприятных условий проживания в столичных районах. За годы деятельности компания показала себя как успешная управляющая организация.

Она имеет все необходимые лицензии и осуществляет свою деятельность исключительно на легальной основе. Данной организации присуще такое качество как информационная прозрачность. Это означает то, что фирма работает только по утвержденным тарифам и всегда готова к продуктивному диалогу со своими клиентами.


Об авторе: admin4ik

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector